나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [10] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제609호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (10)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2, 제주1번가더테라스 제5층 제609호

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 154,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령축산업협동조합 (말소기준권리자)

사용승인일자: 2020년 12월 29일

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제주국제공항과도 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 도로 상태: 북측 약 20m, 서측 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 25일자 보령축산업협동조합의 근저당권 (채권금액 138,000,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 신탁등기 말소 내역 (주식회사문스테이비)

* 근저당권 설정 및 말소 (보령축산업협동조합)

* 임의경매개시결정 (보령축산업협동조합)

* 압류 (제주특별자치도)

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 고지된 사항 없음.

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원).

* 임차인 현황: 제공된 정보에 따르면 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 물건명세서상 점유자의 거부로 내부 확인이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 연동 지역은 제주도의 주요 관광 및 상업 중심지로, 호텔, 면세점, 다양한 쇼핑 시설, 음식점, 유흥 시설 등이 밀집해 있습니다. 특히 "메종글래드제주"와 같은 대형 숙박시설이 인근에 위치합니다.

* 관광 및 편의 시설: 한라수목원, 수목원 야시장, 제주러브랜드, 파라다이스 카지노 등 다양한 관광 및 문화 시설이 인근에 있어 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 편의 시설: 건물 1층에 편의점이 있으며, 숙소 주변 10분 이내 거리에 일반음식점, 카페, 의료 시설 등 다양한 편의 시설이 있습니다. 또한, 제주국제공항과 시내 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 검색 결과상, 본건 소재지인 제주 제주시 연동 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 전역의 폐기물 처리 시설에 대한 논의는 존재하나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인의 어려움: 점유자의 거부로 인해 건물의 내부 상태를 정확히 확인하기 어려웠으며, 감정평가 역시 외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황을 기준으로 이루어졌습니다. 따라서 입찰 시 내부 상태에 대한 면밀한 사전 조사 및 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으나, 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 사용승인된 지 얼마 되지 않은 신축급 생활숙박시설로, 제주도의 핵심 상업 및 관광 중심지인 연동에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 교통이 편리하고 주변에 다양한 편의 및 관광 시설이 잘 갖추어져 있으며, 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸되어 깨끗합니다. 다만, 점유자의 협조 부족으로 내부 확인에 제약이 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 제주 관광 및 상업의 중심지인 연동에 위치하여 관광객 및 비즈니스 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 양호한 권리관계: 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 숙박시설 용도: 생활숙박시설로서 임대 수익 창출에 대한 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리상 인수되는 금액은 없으므로, 감정가를 기준으로 투자 가치를 면밀히 검토하시기 바랍니다. (본 정보는 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 투자 결정에 대한 최종 책임은 투자자 본인에게 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.