나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [12] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제611호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (12)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2, 제주1번가더테라스 제5층 제611호

* 물건종별: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 감정가: 1억 5천 4백만원

* 토지면적: 2.97㎡ (약 0.9평)

* 건물면적: 22.89㎡ (약 6.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일자: 2020년 12월 29일

2. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 부근은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 보령축산업협동조합의 근저당권(138,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 소유권 이전 신탁등기 말소, 임의경매, 압류 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건에서는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인 보증금은 0원으로 확인됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 제주시 연동 지역의 상권 분석은 다음과 같습니다.

* 상업 기능: 제주시의 주요 상업 및 관광 중심지로, 숙박시설, 면세점, 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 유동인구: 관광객 및 상업 활동으로 인한 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 사업성: 생활형 숙박시설로서 임대 수익 창출이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본 건 주변의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 편의시설: 다양한 상업시설, 식당, 편의점 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교통 접근성: 제주국제공항과의 접근성이 양호하며, 시내버스 노선을 통해 제주 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 시설: 관광지 및 주요 시설과의 접근성이 좋아 관광객 유치에도 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 내부 확인 제한: 점유자의 거부 등으로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대차 미상: 임대 관계가 미상이므로, 현황 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 명도 가능성을 파악해야 합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 가치 변동이 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 제주 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치한 신축 생활형 숙박시설입니다.

* 신축성: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 외관상 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 제주 관광 및 상업의 핵심 지역에 위치하여 접근성 및 편의성이 우수합니다.

* 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

* 활용: 임대 수익 목적 또는 직접 거주 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용이 용이합니다.

* 황금 입지: 제주 관광객 및 유동인구가 많은 연동 지역에 위치하여 임대 수요가 높습니다.

* 권리 소멸: 경매 절차를 통해 권리 관계가 명확하게 정리되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시 고려사항은 다음과 같습니다.

* 감정가: 1억 5천 4백만원입니다.

* 인수 보증금: 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

* 고려 사항: 감정가를 기준으로 하되, 내부 확인의 어려움, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 권장 사항: 시장 상황, 유사 물건의 실제 거래 사례, 현장 방문을 통한 추가적인 정밀 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 별도의 시세 조사를 진행하지 않았으므로, 이를 참고하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.