나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [7] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제509호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: (7)

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제509호

건물명: 제주1번가더테라스

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 151,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중 4층 509호

사용승인일자: 2020년 12월 29일

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 상업지대로, 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용: 인접 도로 대비 등고평탄한 3필지의 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 (근저당권, 보령축산업협동조합, 2022.07.25. 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑4 (소유권이전1번신탁등기말소, 주식회사문스테이비)

* 갑6 (소유권이전5번신탁등기말소, 주식회사문스테이비)

* 을3 (근저당권, 보령축산업협동조합)

* 갑7 (임의경매개시결정, 보령축산업협동조합)

* 갑8 (압류, 제주특별자치도)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

주변 시설: "메종글래드제주"가 인근에 위치하며, 면세점, 다양한 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

투자 가치: 제주를 찾는 관광객들의 접근성이 좋은 지역의 숙박시설로서, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근의 면세점 및 다수의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다.

주요 시설: 인접한 "메종글래드제주" 외에도 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 점유자의 거부 등으로 본건 내부 확인이 어려웠습니다. 외부 관찰 및 유사 건물 현황, 건축도면을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 시 유의해야 합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않았습니다. 추후 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다수의 도시계획법 및 관련 법규에 따른 제한이 존재합니다. (예: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등)

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동에 위치한 생활형 숙박시설로, 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. "메종글래드제주" 인근의 상업지구에 자리하여 입지 조건이 우수하며, 관광객 대상 숙박시설로서의 잠재력이 높다고 평가됩니다. 다만, 내부 확인이 어려운 점과 복잡한 토지 이용 계획 및 각종 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

준신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

우수한 입지: 제주 공항 및 주요 관광지 접근성이 용이한 연동 지역의 핵심 상업지구에 위치합니다.

숙박시설 수요: 제주의 관광 산업을 기반으로 꾸준한 숙박 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가는 시장 동향, 유사 물건 시세, 내부 상태, 명도 가능성, 권리 관계 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 내부 확인이 불가한 점을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.