나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [8] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제510호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령축산업협동조합

물건 종류: 구분건물 (숙박시설)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2, 제주1번가더테라스 제4층 제510호

토지 면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

건물 면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕, 평슬래브)

사용승인일자: 2020년 12월 29일

감정가: 151,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다.

또한, 소로 1류 및 중로 1류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 07월 25일 접수된 보령축산업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

본 경매는 2025년 09월 09일 보령축산업협동조합의 임의경매개시결정 (갑7)에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 138,000,000원입니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (세부 내용은 파악되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 임대차 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 상업지구의 특성

"메종글래드제주" 인근 상업지역에 위치하여 관광객 및 관련 비즈니스 수요가 예상됩니다.

주변에 다수의 숙박시설, 면세점 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 경쟁 환경

인근 유사 시설과의 경쟁이 존재할 수 있으나, 입지적 이점을 바탕으로 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 면세점, 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 복합적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (예비 조사 결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

건물 점유자의 거부로 인해 내부 확인이 어려워, 외부 관찰 및 유사 물건 참고로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 관련 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰 및 처리에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대차 정보 미확인

임대차 관계가 불분명하여 명도 및 점유 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 건축 관련 제한

고도지구, 장애물제한표면구역 등은 향후 건축 행위에 대한 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 연동의 중심 상업지역에 위치한 신축(2020년 준공) 생활숙박시설입니다.

관광객 수요가 풍부한 지역의 장점과 비교적 양호한 건물 상태(추정)를 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 아래의 권리들은 경매로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

그러나 건물 내부를 직접 확인할 수 없는 점, 임대차 관계가 불분명한 점, 공동담보 물건이라는 점은 주요 리스크로 작용하므로, 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 관광 중심지인 연동 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수익 및 시세 상승 기대.

* 최근 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대.

* 다목적 활용 가능: 생활숙박시설로서 호텔, 에어비앤비 등 다양한 운영 방안 모색 가능.

* 경매 특성 활용: 감정가 이하 낙찰을 통해 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 151,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으나, 건물 내부 미확인, 임대차 관계 불분명, 공동담보 등의 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 현황, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 보수적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.