나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제309호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경8736 (3)

소재지

제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2, 제주1번가더테라스 제3층 제309호

용도

숙박시설 (생활숙박시설)

감정가

166,000,000원

토지면적

2. 97㎡ (약 0.90평)

토지지분

2. 97㎡ (약 0.90평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

22. 89㎡ (약 6.92평)

건물지분

22. 885㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

보령축산업협동조합

사용승인일자

2020년 12월 29일

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 건물 내 제3층 제309호

외벽

석재붙임 마감 등

내벽

인테리어 및 벽지마감 등

바닥

강마루 및 타일 마감 등

창호

시스템창호 등

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중

설비내역

기본 급배수, 위생, 승강기, 주차, 천정형 에어컨, 화재탐지, 스프링쿨러, 소화전, 난방 설비 등이 완비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측 약 20m, 서측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

공부와의 차이

없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태

북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부요약

* 갑4: 주식회사문스테이비 신탁등기말소 (2022-01-20 접수)

* 갑6: 주식회사문스테이비 신탁재산의 귀속 등기말소 (2022-07-25 접수)

* 을3: 보령축산업협동조합 근저당권 (2022-07-25 접수, 156,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 제주특별자치도 압류 (2023-10-10 접수) - 말소

* 갑8: 보령축산업협동조합 임의경매개시결정 (2025-09-09 접수, 2,169,000,000원) - 본 경매 사건

등기부채권 총액

156,000,000원

말소기준권리

을3 근저당권 (보령축산업협동조합, 2022-07-25 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (명세서상 지상권개요는 비고란에 있으나, 실제 권리 존부에 대한 명확한 정보는 제공되지 않음. 확인 필요)

임차인 현황

임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계: 0원. (다만, 물건명세서 참고사항에 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어렵다는 내용이 있어, 실제 점유 관계는 현장 확인 및 추가 조사 필요)

1.3. 상권분석

주변 상업시설

본 건이 위치한 제주시 연동은 상업지대로서, 다수의 숙박시설, 면세점, 근린생활시설, 쇼핑몰, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있음. 특히 공항과의 접근성이 뛰어나 관광객 및 유동인구가 많은 지역임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

인근에 누웨마루거리(구 바오젠거리)가 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 즐길 수 있으며, 다양한 편의시설과 관광 명소들이 근거리에 위치함.

교통 접근성

제주국제공항에서 차량으로 약 10분 거리에 위치하며, 주요 간선도로와 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 제주 전역으로의 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보

본 건은 공동담보로 진행되는 건으로, 추가적인 담보물이 존재할 수 있음.

건물 내부 확인 어려움

감정평가서상 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 건물의 현황을 참고하여 감정평가되었으므로, 입찰 시 내부 상태에 대한 유의가 필요함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 내 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획법상의 제한이 존재하며, 제주특별법 관련 규제(지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역 등)도 적용받고 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 제주 연동의 중심 상업지구에 위치한 생활숙박시설로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 편의시설을 갖추고 있습니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 점유자의 내부 확인 거부로 인한 불확실성과 토지이용계획상 다수의 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 공동담보 건으로 채권 총액을 초과하는 낙찰가는 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 연동 중심 상업지구의 뛰어난 입지

* 제주국제공항 및 시내 주요 시설 접근성 우수

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물의 숙박시설

* 주변 상권 및 관광 인프라 풍부

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 166,000,000원입니다. 최종 입찰가는 본 건의 현장 조사 결과, 주변 시세, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 내부 상태 확인의 어려움과 복잡한 토지이용계획은 입찰가 산정에 신중하게 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.