나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [6] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제508호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (6)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 필지, 제주1번가더테라스 제4층 제508호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물 사용승인일자: 2020년 12월 29일

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 22.89㎡ (약 6.93평)

건물 지분 면적: 22.885㎡

토지 면적: 2.97㎡

토지 지분 면적: 2.9700000000000006㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 151,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령축산업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, "메종글래드제주" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 보령축산업협동조합으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 보령축산업협동조합의 근저당(을3)입니다.

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리로는 주식회사 문스테이비의 신탁등기 말소(갑4, 갑6), 보령축산업협동조합의 근저당(을3) 및 임의경매개시결정(갑7), 제주특별자치도의 압류(갑8) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 138,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

그러나 물건명세서에 본건 건물은 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 구분건물 현황 및 건축도면을 참조하여 감정평가되었으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

제주시 연동은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지로, 호텔, 면세점, 다양한 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 지역입니다. "메종글래드제주" 인근에 위치하여 관광객 및 상업 활동을 위한 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

건축물대장 정보 및 부동산 정보에 따르면, 본건이 위치한 "제주1번가 더테라스"는 생활형 숙박시설 및 근린생활시설 등이 복합된 건물입니다. 건물 1층에는 편의점이 입점해 있으며, 주변에는 다양한 상업 시설과 금융 기관, 병원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

제주공항에서 차량으로 약 10분 거리에 위치하며, 시내 중심가까지 도보로 이동 가능한 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다. 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 인근에 있어 생활 및 관광 활동에 유리합니다.

5.2. 주변 환경

제주 최대 상업지구 중 하나인 연동에 위치하여 다양한 문화 및 여가 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

점유자의 거부 등으로 인해 본건 건물 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 사례를 바탕으로 감정평가가 이루어졌습니다. 이는 실제 내부 상태와 다를 수 있으며, 예상치 못한 수리비나 하자 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 임대 관계 및 명도 불확실성

임차인 현황상 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상이고 점유자의 내부 확인 거부 사유가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 진행 상황이나 채무 관계에 따라 본 건의 매각 절차나 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 지역적 개발 제한

일반상업지역 내에서도 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 본건 소재지인 연동 지역 자체에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 전반적으로는 과거 재활용센터나 폐기물 처리 시설 등이 혐오시설로 분류되었던 사례가 있으나, 이는 본건 물건지와는 직접적인 관련이 없습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

제주 국제공항과 시내 중심가와의 뛰어난 접근성을 가진 연동 상업지구에 위치하여 관광객 및 비즈니스 수요 확보에 유리합니다.

7.2. 건물 상태 및 연식

2020년 12월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후화에 따른 부담이 적습니다.

7.3. 임대 수익 잠재력

생활형 숙박시설로서 제주 관광 시즌에 따른 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, 주변 상업 시설과의 연계성도 좋습니다.

8. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 핵심 상권에 위치한 비교적 신축 생활형 숙박시설로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 공항 및 시내 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 관광 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 내부 확인 불가, 임대 관계 미상, 공동담보 물건이라는 점은 명도 및 권리 분석에 있어 주의가 필요한 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다. 본건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 해당 부분은 고려하지 않습니다.

감정가는 151,000,000원이나, 내부 확인 불가로 인한 정확한 가치 산정의 어려움, 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성, 공동담보 물건으로서의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 시세 및 최근 경매 낙찰가율, 그리고 본건의 잠재적 리스크를 상쇄할 수 있는 추가적인 가치 분석이 필요합니다. 또한, 대출 가능 여부 및 LTV(담보인정비율) 등을 확인하여 자금 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우며, 보수적인 관점에서 감정가 이하에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.