나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [4] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제310호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2, 제주1번가더테라스 제3층 제310호에 소재하고 있습니다.

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로, 2020년 12월 29일에 사용승인되었습니다.

건물은 총 17층 중 지하 2층, 지상 17층으로 구성되어 있으며, 본건은 숙박시설로 이용 중에 있습니다.

연동 263-2번지 외 2필지에 건축된 제주1번가 더테라스 건물은 총 451호의 집합건물로 이루어져 있습니다.

1.2. 면적 및 토지 정보

본건 토지 면적은 2.97㎡이며, 토지 지분 또한 2.97㎡입니다.

건물 면적은 22.89㎡(약 6.92평)이며, 건물 지분은 22.885㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 166,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 보령축산업협동조합입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 타 부동산과 함께 담보가 설정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, "메종글래드제주" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

본건이 속한 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로, 현재 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중에 있습니다.

북측으로는 폭 약 20m, 서측으로는 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 규제 사항

본건 토지는 일반상업지역에 해당하며, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심 또는 일반)로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 보령축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전 신탁등기 말소(갑4, 갑6) 및 후순위 권리인 제주특별자치도의 압류(갑7), 그리고 본 경매개시결정의 근거가 된 보령축산업협동조합의 임의경매(갑8) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되지 않는 권리

제시된 권리분석상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, "지상권개요" 항목에 "지상권"이라고만 기재되어 있고 별도의 설명이 없어, 실제 현황 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그들의 계약 조건이나 법적 지위는 어떠한지 정확히 파악되지 않았습니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 반드시 현장 방문 및 점유자 확인을 통해 상세히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 연동은 제주특별자치도의 주요 상업 및 관광 중심지로, 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

주변에 다수의 숙박시설, 면세점, 쇼핑 시설, 식당 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

제주1번가더테라스라는 건물명 자체도 해당 지역의 상업적 특성을 반영합니다.

4.2. 주변 주요 시설

인근에는 메종글래드제주와 같은 대규모 호텔이 있으며, 다양한 근린생활시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

제주 국제공항 및 시내 접근성이 우수하여 관광객 및 내방객을 대상으로 한 영업에 유리한 입지입니다.

현재까지 파악된 정보로는 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

다수의 근린생활시설, 쇼핑몰, 식당, 병원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수하여 이동에 불편함이 없습니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

본건은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 주변 역시 상업 및 숙박시설이 밀집한 지역입니다.

유동인구가 많아 상업적 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태 및 확인 제한

감정평가서에 따르면, 본건 건물은 점유자의 거부 등으로 인해 내부 확인이 어려운 상황이었습니다.

따라서 감정평가는 외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황, 건축도면 등을 참고하여 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

6.2. 법률 및 권리 관련 리스크

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보로 제공된 다른 부동산의 상황이 본건에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대 관계가 미상으로 확인되어, 예상치 못한 임차인 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재적 위험 요소

토지이용계획상 고도지구, 방화지구, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 규제가 있어 향후 건축 또는 리모델링 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도의 핵심 관광 및 상업 지역인 연동에 위치한 숙박시설로서, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

하지만 내부 확인의 어려움, 임대 관계의 불확실성, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주 관광 중심지인 연동에 위치하여 관광객 수요가 꾸준히 예상됩니다.

* 활발한 상권: 주변의 풍부한 상업 시설 및 유동인구는 상업적 활용도를 높입니다.

* 수익성 기대: 숙박시설 운영을 통한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 잠재적 리스크 요인을 감안한 적정 입찰가 산정을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 166,000,000원이며, 말소기준권리인 근저당권 채권액은 156,000,000원입니다.

내부 확인 불가, 임대관계 미상 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 전액 또는 그 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

채권자(보령축산업협동조합)가 최소한 채권액 회수를 위해 입찰에 참여할 가능성이 높으므로, 156,000,000원 이상에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

리스크 요인을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

9.2. 권고 입찰가

종합적인 판단 하에, 본건의 권고 입찰가는 135,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제안합니다.

리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 함께, 실제 현장 상황 및 주변 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.