나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [5] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제507호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (5)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2, 제주1번가더테라스 제4층 제507호

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 보OOOOOOOO

* 감정가: 1억 5천 1백만 원

* 사용승인일자: 2020년 12월 29일

1.2. 면적

* 토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

* 토지 지분: 2.97㎡ (약 0.90평)

* 건물면적: 22.89㎡ (약 6.93평)

* 건물 지분: 22.885㎡ (약 6.93평)

1.3. 특이사항

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 본건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통및도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지입니다.

2.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

* 본건은 제주지방법원 2025타경8736호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 보령축산업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

* 말소기준권리 이후의 등기사항(소유권이전1번신탁등기말소, 소유권이전5번신탁등기말소, 근저당권, 임의경매, 압류)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

* 을3. 근저당권. 권리자: 보령축산업협동조합. 접수일자: 2022-07-25. 채권금액: 138,000,000원.

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

* 지상권 (개요 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물정보

* 건물명: 제주1번가더테라스

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 2층/지상 17층 건물입니다.

* 건축물대장상 주용도는 숙박시설이며, 해당 호실은 4층 507호입니다.

* 총 451개의 호실로 구성되어 있습니다.

* 총 연면적: 18,365.88㎡ (약 5,556.08평)

* 대지권 면적: 1,584.6㎡ (약 479.34평)

* 건폐율: 75.94%, 용적률: 999.97%

4.2. 주변상권

* 제주시 연동의 주요 상업지역에 위치하며, 주변에 메종글래드제주, 면세점 등 관광객 및 유동인구가 많은 시설이 밀집해 있습니다.

* 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및주거환경

* 본건은 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 관광 명소 및 상업 시설이 풍부하여 생활 환경이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 내부확인불가

* 감정평가서상 본건 건물은 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 건물을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 시 유의해야 합니다.

6.2. 임대차정보

* 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이며 정확한 보증금이나 차임 정보가 확인되지 않았으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 법규및제한사항

* 토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 규제를 받고 있습니다.

6.4. 기타

* 본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 감정평가액은 1억 5천 1백만 원이나, 임의경매 채권액은 21억 6천 9백만 원으로 제시되어 있어, 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자포인트

* 제주도 핵심 상업 및 관광 지역에 위치하여 입지적 장점이 뛰어납니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 상업지구 내 숙박시설로서 안정적인 임대 수익 또는 재개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

8. 종합의견

* 본건은 제주시 연동의 우수한 입지에 위치한 생활숙박시설로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 권리 관계상 말소되는 권리들이 많아 경매 절차상 큰 문제는 없어 보이나, 감정평가액 대비 임의경매 채권액이 매우 높아 유찰 가능성 또는 재감정 등의 변동 가능성이 있습니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 내부 확인 불가와 임대차 정보의 불확실성입니다. 이러한 불확실성은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

* 다양한 토지 이용 제한 규제도 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

9. 예상입찰가

* 본건은 내부 상태를 직접 확인할 수 없고 임대차 정보가 불분명한 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한 규제를 고려해야 합니다.

* 제시된 감정가 1억 5천 1백만 원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 확인된 내부 상태 및 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 내부 확인 불가라는 중대한 정보 부족을 고려하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권고합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.