나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제308호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 보령축산업협동조합 (추정)

2.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2필지, 제주1번가더테라스 제3층 제308호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 166,000,000원

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 건물 정보

건물명: 제주1번가더테라스

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

층수: 지하 2층 / 지상 17층 중 제3층

사용승인일자: 2020.12.29.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역: 일반상업지역

* 지구: 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심/일반)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 보령축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑4, 갑6: 주식회사문스테이비 소유권이전 1, 5번 신탁등기 말소 (2022-01-20, 2022-07-25)

* 을3: 보령축산업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 갑7: 제주특별자치도 압류 (말소)

* 갑8: 보령축산업협동조합 임의경매개시결정 (경매로 인해 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기사항은 대부분 말소될 예정이며, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인 정보가 불분명하며, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제주 최대 상업지역으로 꼽히는 연동에 위치하며, 메종글래드 제주, 신라면세점, 바오젠거리 등이 인접해 있어 관광객 및 유동인구가 풍부한 지역입니다. 특히 주변에 다양한 숙박시설, 면세점, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 높으며, 제주 드림타워 복합리조트 및 오라관광단지 개발 계획으로 향후 배후 수요 증대가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 편의시설: 신라면세점, 이마트, 롯데마트, 제주한라병원 등 다양한 편의시설이 도보 또는 차량 1km 이내 거리에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 상업지역 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이하나, 주거 환경보다는 상업 활동에 초점이 맞춰진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 점유자의 거부 등으로 인해 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 건물 참고로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

* 점유 및 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없는 것으로 나타났으나, 현재 점유 상태 및 실제 임대수익 발생 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 고도지구, 방화지구, 건축계획심의대상구역 등 각종 도시계획상 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 협소한 토지 면적: 건물 면적 대비 토지 면적이 매우 협소하여, 토지 자체의 가치보다는 건물 가치에 집중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도의 핵심 상업 및 관광 지구인 연동에 위치한 생활숙박시설로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권이 발달해 있고 교통이 편리하여 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 내부 확인의 어려움, 불확실한 점유 및 임대 관계 등은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 연동의 중심 상업지구에 위치하여 관광객 및 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 수익형 부동산: 생활숙박시설로서 장단기 임대 수익을 통한 현금 흐름 창출이 가능합니다.

* 개발 호재: 인근 대규모 복합리조트 및 관광단지 개발은 향후 지역 가치 상승 및 배후 수요 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 전략

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 166,000,000원

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 시세 분석

* 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등 리스크 요인을 감안한 할인율 적용

* 향후 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 산정

* 제주 지역 부동산 시장 동향 및 전망

특히, 내부 상태 확인이 불가한 점과 임대 관계의 불확실성은 입찰가 결정에 있어 상당한 주의가 필요합니다. 보수적인 관점에서 리스크를 충분히 반영하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 구체적인 입찰가격을 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.