나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8914 [3] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 3층 303호 외 5개호로서, 외벽: 드라이비트, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 3,6~10: 각 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 지적재조사 지구지정

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8914 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 302호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2017년 06월 29일

토지 면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

건물 전용 면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

감정가: 138,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리, 함덕초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 총 채무액: 약 810,223,934원 (등기부 요약 기준)

* 말소기준권리: 중앙새마을금고 근저당권 (2023년 12월 29일 접수)

* 경매 신청 채권자: 김OO (강제경매)

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 임웅기 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019년 11월 01일).

* 주의: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 보증금 및 차임이 0원인 특수한 상황이므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 현장 조사 시 거주자 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 대부분의 권리(신탁등기말소, 근저당권, 가압류, 임의경매, 강제경매, 압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 오피스텔 용도: 본 물건은 오피스텔로서, 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 주변 시설: 함덕초등학교 인근에 위치하며, 지역 내 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 최근 매매 사례 (2024년 10월, 쉬젠오피스텔):

* 45.29㎡ (약 13.70평): 12,000만원

* 39.84㎡ (약 12.05평): 10,100만원

* 39.11㎡ (약 11.83평): 9,900만원

* 시세 분석: 본건 전용면적 42.88㎡ (약 12.97평)은 최근 거래된 물건들과 유사한 면적대를 형성하고 있습니다. 최근 매매가격을 평당 약 720만원 ~ 820만원 수준으로 볼 때, 감정가(138,000,000원) 대비 시세 반영이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 오피스텔로서 주거 및 소규모 업무 공간으로 활용이 가능합니다.

* 편의시설: 함덕초등학교 인근으로, 함덕리 지역 내 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 해당 물건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 함덕해수욕장, 서우봉 등 관광 명소가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임웅기 씨는 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 법적 분쟁이나 협상에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

* 현장 확인의 어려움: 감정평가 당시 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 사례를 참고로 평가가 진행되었습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 구조적 문제 등에 대한 직접 확인이 필수적입니다.

* 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합 사건으로, 권리 관계 및 진행 과정에 대한 면밀한 파악이 요구됩니다.

* 부동산 강제 경매: 채권자의 강제 경매 신청으로 진행되는 사건이므로, 채권액 및 경매 절차의 변동 가능성을 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 조천읍 함덕리의 오피스텔로, 함덕초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 최근 실거래가를 고려하면 감정가 수준에서의 낙찰 가능성을 점쳐볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 현장 내부 확인의 어려움은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 함덕 지역의 오피스텔: 관광지 인근으로 주거 및 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역입니다.

* 실거래가 기반 투자: 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 업무용으로 활용하기 적합한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 138,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2024년 10월):

* 45.29㎡: 12,000만원

* 39.84㎡: 10,100만원

* 39.11㎡: 9,900만원

* 면적 대비 가격 고려: 본건의 전용면적은 42.88㎡(약 12.97평)으로, 최근 매매 사례 중 39.11㎡ ~ 45.29㎡에 해당합니다. 평당 약 720만원 ~ 820만원 수준으로 환산 시, 대략 9,300만원 ~ 10,600만원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 리스크 요인: 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담, 현장 확인의 어려움 등을 감안할 때, 시세보다 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가(138,000,000원) 및 최근 실거래가(9,900만원 ~ 12,000만원)를 종합적으로 고려하고, 위 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근 시, 10,000만원 ~ 11,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가의 조언을 통해 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.