나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8914 [2] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 3층 303호 외 5개호로서, 외벽: 드라이비트, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 3,6~10: 각 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 지적재조사 지구지정

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8914 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 102,000,000원

* 토지면적: 21.15㎡ (약 6.4평)

* 건물면적 (전용면적): 30.98㎡ (약 9.4평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

* 소재지 및 주변환경:

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 및 접근성:

본 건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건축물 구조 및 이용 현황:

해당 물건은 쉬젠오피스텔 건물 내 3층 301호이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물에 속해 있습니다. 외벽은 드라이비트, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 이용 상태는 오피스텔로 사용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한사항:

본 물건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구지정 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 총 채권액:

말소기준권리는 2023년 12월 29일 접수된 중앙새마을금고의 근저당권입니다. 전체 등기부채권 총액은 810,223,934원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전 1, 3번 신탁등기 말소 (2017-07-31, 2019-07-31)

* 중앙새마을금고 근저당 (2023-12-29) - 말소기준권리

* 서귀포새마을금고 외 7명 근저당 (2024-12-27) - 말소

* 제주신용보증재단 가압류 (2025-08-07, 2025-08-14) - 말소

* 중앙새마을금고 임의경매 (2025-10-15) - 말소

* 김은규 강제경매 (2025-10-15) - 말소 (본건 사건번호)

* 제주세무서장 압류 (2025-12-10) - 말소

* 제주특별자치도 압류 (2026-05-13) - 말소

매각으로 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 특이사항 및 주의사항:

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으므로, 외부 관찰 및 건축도면, 유사 사례 등을 참조하여 평가되었으니 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

4. 상권분석

* 상권 분석:

해당 물건은 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 함덕초등학교 인근으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 생활 편의시설:

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설:

함덕초등학교가 물건지 서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 내부 상태:

현장 방문 시 내부 확인이 불가능하였으므로, 실제 내부 상태, 하자 여부, 마감재 상태 등은 직접 확인이 필요합니다.

* 권리 및 법적 제한:

중복병합사건 및 공동담보라는 특이사항으로 인한 추가적인 권리 관계를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 또한, 고도지구 및 소로3류 저촉 사항은 향후 건축 또는 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 조천읍 함덕리에 위치한 쉬젠오피스텔 3층 301호로, 감정가는 1억 2백만원입니다. 전용면적 약 9.4평 규모이며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 명확하며, 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 내부 확인이 어렵고 중복병합사건이라는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 함덕 지역 내 오피스텔 투자 기회.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능.

* 최근 실거래가격을 바탕으로 한 시세 대비 적정 입찰가 산정 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 쉬젠오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월 10일, 45.29㎡ (약 13.7평) 면적의 물건이 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,650,000원)

* 2024년 10월 10일, 39.84㎡ (약 12.1평) 면적의 물건이 101,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,535,000원)

* 2024년 10월 10일, 39.11㎡ (약 11.8평) 면적의 물건이 99,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,531,000원)

본 물건의 전용면적은 30.98㎡ (약 9.4평)으로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 작습니다. 이를 고려하여 최근 시세의 평당 단가(약 2,572,000원)를 적용하면, 예상 시가는 약 79,725,000원 수준으로 산출됩니다.

감정가 102,000,000원과 비교했을 때, 면적이 작고 내부 미확인 등의 리스크를 감안하면 감정가 이하에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 보증금 공제는 필요 없습니다.

종합적인 시세 및 리스크 요인을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 보수적으로 접근하는 것이 합리적이라 판단됩니다. 정확한 입찰가는 현장 재확인 및 상세 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.