나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8914 [5] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 4층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 3층 303호 외 5개호로서, 외벽: 드라이비트, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 3,6~10: 각 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 지적재조사 지구지정

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8914 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 4층 503호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지면적: 27.79㎡ (약 8.4평)

건물면적: 40.70㎡ (약 12.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

* 일반적인 지도 검색 결과, 대상 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 서귀포새마을금고 외 7명 근저당권 (2024-12-27 접수, 89,700,000원) 입니다. 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 인수되는 권리:

* 을6, 주택임차권: 채무자 겸 소유자(또는 전 소유자)가 아닌 임차인 김은규 씨가 보증금 100,000,000원으로 2021-03-11 전입 및 확정하여 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 물건이 소재한 제주시 조천읍 함덕리는 제주도의 주요 관광지 중 하나로, 최근 몇 년간 관광객 증가 및 인구 유입으로 인해 상권이 활성화되고 있는 지역입니다.

* 대상 물건은 오피스텔로서, 주거 및 업무 용도로 활용 가능하며, 함덕초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 또한 갖추고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신탁등기 말소 이력이 있는 것으로 보아 과거 자금 조달 과정에서 신탁이 이용되었으나, 현재는 소유권 이전 및 말소 등기가 완료된 상태입니다.

5. 생활정보

* 인근에 함덕초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 차량 이용 시 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주변에 다양한 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

* 주변 지역은 전, 과수원, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경과 일부 농업 지역의 특징을 함께 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는임차인 존재: 임차인 김은규 씨의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 부담입니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다.

* 내부 조사 불가: 감정평가 요약에 따르면 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 공부상 자료를 토대로 평가되었습니다. 실제 물건의 내부 상태는 하자, 파손, 수리 필요 여부 등을 확인하지 못했으므로, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 해당 사건이 중복 병합되었고 공동 담보로 설정된 물건이 있을 경우, 복잡한 법적 절차나 추가적인 권리 관계의 변동 가능성이 있습니다.

* 건축물 관련 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만) 등의 도시계획적 제한은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 제주지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 제주시 조천읍 함덕리에 위치한 오피스텔입니다. 감정가는 1억 3,500만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 및 현장 조사가 제한적인 상황 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 1억원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인이 존재하며, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가하는 점을 반드시 유의해야 합니다. 내부 조사가 이루어지지 않아 물건 상태에 대한 불확실성이 존재하며, 복합적인 권리 관계 및 도시계획적 제한 사항도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지인 함덕 지역의 오피스텔 물건으로, 향후 지역 개발 및 관광 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 전용면적 40.70㎡로 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합한 크기입니다.

* 인근의 최근 실거래가 데이터를 통해 시세 파악이 가능하며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 거래 가격은 약 9,900만원에서 12,000만원 수준입니다.

본 건의 면적(40.70㎡)과 층수(4층)를 고려했을 때, 물건 자체의 시세는 약 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 본 건은 100,000,000원의 대항력있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 투입 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

입찰가 산정 시, 물건의 실제 가치와 인수해야 할 임차 보증금을 모두 고려하여 총 투자 비용이 감정가나 시장 시세를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가 는 물건 자체의 시장 가치 범위 내에서, 리스크 요소를 감안하여 110,000,000원 정도로 제안합니다. (이는 인수해야 할 1억원 보증금과는 별개로, 물건의 가치에 대한 입찰 희망가입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.