나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8914 [4] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 3층 303호 외 5개호로서, 외벽: 드라이비트, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 3,6~10: 각 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 지적재조사 지구지정

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8914 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 306호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

* 건물면적: 45.29㎡ (약 13.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근 지역에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변은 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 접근성: 함덕초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 29일자 중앙새마을금고 근저당권 (을5)이며, 이 날짜 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸예정 권리:

* 을6: 2024년 12월 27일자 서귀포새마을금고 외 7명 근저당권

* 갑9: 2025년 08월 07일자 제주신용보증재단 가압류

* 갑10: 2025년 08월 14일자 제주신용보증재단 가압류

* 갑11: 2025년 10월 15일자 중앙새마을금고 임의경매

* 갑12: 2025년 10월 15일자 김은규 강제경매

* 갑13: 2025년 12월 10일자 제주세무서장 압류

* 인수되는 권리:

* 임차인: 오태범

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 02월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (보증금/차임이 0원이라도 임차인의 권리가 대항력을 가지므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.)

* 등기부채권 총액: 810,223,934원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

* 토지이용계획: 해당 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되며, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구지정 구역입니다.

* 건물 이용: 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 6층 건물 내 3층 306호입니다.

* 외벽 및 창호: 외벽은 드라이비트, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 '오피스텔'로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 사용승인일: 2017년 06월 29일

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 오태범 씨는 2022년 02월 03일 전입신고를 하였으며 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 중복 병합 사건: 본 건은 다른 경매 사건과 병합되어 진행 중으로, 복잡한 절차 진행 가능성이 있습니다.

* 공동 담보 물건: 공동 담보로 묶인 물건이 다수 존재하여 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 거주자 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 건축 도면 및 유사 사례를 참고하여 평가되었으므로, 실제 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

제주 함덕 지역에 위치한 오피스텔로, 함덕초등학교 인근에 자리하여 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 면적(45.29㎡)은 2024년 10월 10일 4층이 12,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 14,600만원으로 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금이 0원이라는 점은 명도 부담을 줄여줄 수 있는 요소입니다. 다만, 내부 확인이 어려운 점과 복합적인 권리 관계는 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 함덕 지역의 지속적인 관광 수요 및 생활 인프라 개선 기대.

* 소형 면적(45.29㎡)으로 투자 진입 장벽이 낮음.

* 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물에 속함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(45.29㎡, 4층)이 2024년 10월 10일에 12,000만원에 거래되었습니다. 감정가 14,600만원은 이러한 최근 실거래가보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 있으나, 실질적인 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, 최근 최고 실거래가인 12,000만원을 기준으로, 시장 상황 및 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서는 감정가 이하, 특히 최근 실거래가 수준(12,000만원) 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 예상 입찰가는 10,000만원 ~ 11,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.