나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10954 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2011-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일감정 · 평가일 2024.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 소재 "한마음초등학교" 북동측에 원거리에 위치하며 부근일대는 농경지, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,2) 본건까지 차량진입가능하며 지방도(97번)에 접하여 제반교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "단독주택" 건부지로 이용중임.

기호(2)는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남서측으로 폭 40m-60m 내외의 포장도로에 접함.

기호(2) 본건이 40m-60m의 도로를 구성하는 토지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(2) 계획관리지역, 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하며 후첨 "건물감정평가요항표" 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
- 기호(1) 지상에 담장 및 조경수가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 필름마감, 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감, 라미네이트 플로링 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(4): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 필름마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감, 라미네이트 플로링 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(5): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 필름마감 및 벽지마감,
바닥: 세라믹 타일마감, 라미네이트 플로링 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(6): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감 등,
내벽: 필름마감, 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감 및 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(7): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 필름마감, 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감 및 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(8): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(9): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(10): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(11): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(12): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(13): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(14): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 필름마감 및 벽지마감 등,
바닥: 타일마감, 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

기호(15): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외벽: 세라믹타일 마감,
내벽: 필름마감, 합판마감 및 벽지마감 등,
바닥: 타일마감, 몰탈노출 상태 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(3-15): "단독주택"임.

설비내역

기호(4,5): 위생설비, 급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(3-15) 전면에 데크시설이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
- 기호(3,6-15) "방수공사" 및 "배관공사" 등의 문제로 건물의 하자가 있으며 천정, 내벽 및 바닥 등 공사가 완료되지 않은 상태이고 전등이 설치되지 않은 상태임.
- 기호(4) "방수공사"에 일부 하자가 있음.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명함.
-3건의 유치권신고가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경10954 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2011-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 7,116,618,200원

* 토지면적: 6,316.00㎡ (약 1,910평)

* 건물면적: 1,846.23㎡ (약 558평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 연OOOOOOOOO (연수송도신용협동조합으로 추정)

* 건물 총 동 수: 13개동 (3호~15호)

* 건물 사용승인일자: 2023.06.29 (모든 동)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 소재 "한마음초등학교" 북동측 원거리에 위치

* 주변 환경: 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

* 교통 상황: 차량 진입이 가능하며, 지방도(97번)에 접하여 제반 교통사정은 무난한 편

* 토지 이용 상태:

* 기호(1): 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, "단독주택" 건부지로 이용 중 (6316㎡)

* 기호(2): 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, "도로"로 이용 중 (토지 전체 면적 6316㎡ 내 포함)

* 인접 도로 상태: 남서측으로 폭 40m-60m 내외의 포장도로에 접하며, 본건이 해당 도로를 구성하는 토지임

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구2등급, 생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 말소기준권리: 을14 (2021-10-14, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당)

* 등기부채권 총액 (토지+건물): 약 11,926,138,640원

* 주요 권리 사항 (말소 기준 권리 외):

* 근저당: 이창연 (말소)

* 소유권이전: 자하연주식회사, 유성호 (지분 일부 이전)

* 가압류: 주식회사에이엘제주, 근로복지공단, 강종석 (모두 말소)

* 압류: 제주특별자치도 (말소)

* 임의경매: 연수송도신용협동조합 (본건 경매개시결정 채권자)

* 강제경매: 이영석 (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임

1.3. 상권분석

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리, "한마음초등학교" 북동측 원거리에 위치

* 주변 환경: 농경지, 임야, 근린생활시설이 혼재되어 있음

* 이용 현황:

* 토지 기호(1)은 단독주택 건부지로 이용 중

* 토지 기호(2)는 도로로 이용 중

* 건물 (3호~15호)은 총 13개 동의 단독주택으로 이용 중이며, 2023년 6월 사용 승인된 신축급 건물임

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100% 이하 적용 가능 (상세 지역 규정 확인 필요). 약 1,910평의 넓은 토지 면적은 복합 용도 개발 또는 단독주택 단지 활용 가능성을 높임

* 주변 시세 (참고):

* '표선드림타운' (다세대주택, 2018년 건축, 전용면적 약 72.07㎡) 2023년 1.95억, 2024년 2.45억, 2026년(예상) 2.55억에 거래됨. 이는 본 물건과 규모 및 용도 면에서 직접 비교하기 어려움.

1.4. 생활정보

* 교통: 지방도 97번 인접하여 차량 접근성이 양호함

* 편의시설: 부근에 근린생활시설이 혼재하나, 구체적인 편의시설 정보는 제한적. "한마음초등학교"가 북동측 원거리에 위치

* 주거 환경: 넓은 대지 위에 다수의 신축 단독주택으로 구성되어 있어 독립적이고 쾌적한 주거 환경 기대 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 복수의 경매 사건이 존재할 수 있음 (본건은 (1)번 표기)

* 법정지상권: 목록 1. 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이는 해당 토지 사용에 영향을 줄 수 있음.

* 유치권: 3건의 유치권 신고(주식회사 신양윈도우, 이상기, 주식회사 메카)가 제출되었으나, 성립 여부가 불분명하여 인수 또는 해결 필요성이 발생할 수 있음.

* 건물 하자: 일부 건물(3, 6-15호)은 방수/배관 공사 하자, 공사 미완료, 전등 미설치 상태이며, 건물(4호)은 방수공사 일부 하자가 있음. 수리 및 완공을 위한 추가 비용 발생 가능성.

* 임대 관계 미상: 임차인 강신 외 별도 임대 관계는 미상임. 현장 조사 및 명도 시 확인 필요.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가(약 71.1억 원)를 상회(약 119.2억 원)하므로, 경매 취하 가능성은 낮음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면 하천리에 위치한 대규모 단독주택 단지입니다. 약 1,910평의 넓은 토지에 2023년 사용 승인된 13개 동의 신축급 단독주택이 건축되어 있으며, 감정가는 약 71.1억 원으로 책정되었습니다.

교통 접근성은 양호하나, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역적 특성을 가집니다.

권리 관계는 복잡하며, 특히 3건의 유치권 신고와 매각 제외 건물에 대한 불분명한 법정지상권 성립 여부는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 일부 건물 하자 및 미완료 공사는 추가적인 투자 비용을 발생시킬 수 있습니다.

등기부 채권 총액이 감정가를 초과하여 경매 절차 진행 가능성은 높으나, 잠재적 법적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 단독주택 단지: 넓은 토지와 다수의 신축급 건물은 숙박 시설, 고급 주거 단지, 연수원 등 다양한 용도로의 활용 잠재력을 제공합니다.

* 풍부한 토지 면적: 약 1,910평의 넓은 대지는 추가 개발 또는 단지 재구성의 기회를 제공합니다.

* 신축급 건물: 2023년 사용 승인된 건물들은 즉시 활용하거나 최소한의 보수 후 사용 가능성이 높습니다.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 가치 상승 및 개발 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 7,116,618,200원

* 토지 면적: 6,316㎡ (약 1,910평)

* 건물 총 면적: 1,846.23㎡ (약 558평)

* 리스크 요인: 유치권 성립 여부 불분명, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 하자 및 미완료 공사, 복잡한 권리 관계 (권리 분석상 소멸 예정)

* 고려사항: 등기부 채권 총액이 감정가를 상당 폭 초과하고 있어 경매 취하 가능성은 낮음. 주변 다세대주택 시세는 본 물건과 직접 비교하기 어려움.

* 예상 입찰가 산정: 위와 같은 리스크 요인을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 57억 원 ~ 64억 원

본 물건에 대한 최종 입찰가는 현장 조사, 관련 법률 검토(유치권, 법정지상권), 건물 하자 보수 비용 산정 등을 통해 더욱 면밀히 분석한 후 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.