나이스옥션 법원경매 제주 2024타경25130 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 263-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2024.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재“샤인빌파크CC”남서측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 골프장, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북동측 인근에 지방도(왕복 2차선)가 소재하여 제반
교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

1) 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거나지 상태임.
2) 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임.
3) 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거나지 상태임.
4,5) 공히 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도로임.

인접 도로상태

1) 남동측으로 폭 약 6m, 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로(일련번호 4)에 접함.
2,3) 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로(일련번호 4)에 접함.
4,5) 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

1-5) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>상 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전
4등급.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 일련번호 1-3) 토지는 공부상 지목이 "임야"이냐, 현황 주거나지 상태임.
본건 일련번호 4,5) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~3,6,7. 토지는 건축허가를 필한 상태로 조사됨.
-목록 4~5. 지목은 임야이나 현황 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경25130 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 263-15

용도: 임야 (단, 목록 1~3 토지는 현황 주거나지, 목록 4~5 토지는 현황 도로로 이용 중)

토지 면적: 4073.00㎡ (약 1232.37평) - 해당 물건에 관련된 총 토지 면적

토지 지분: 3567.8004㎡ (약 1079.29평) - 매각 대상 지분 면적

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 1,456,386,730원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 엠캐피탈주식회사 (최종 강제경매 신청 채권자)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (목록 1~7 일괄 매각)

특이사항: 중복병합사건, 지분매각, 선순위지상권 (말소동의서 제출됨)

주의사항:

- 일괄 매각 (목록 1~7)

- 토지는 건축허가를 필한 상태로 조사됨 (목록 1~3)

- 지목은 임야이나 현황 도로임 (목록 4~5)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재 “샤인빌파크CC” 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주변은 단독주택, 골프장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 제반 차량의 접근이 가능하며, 북동측 인근에 지방도(왕복 2차선)가 소재하여 교통 상황은 무난합니다.

도로 접근성:

- 목록 1: 남동측 약 6m, 남서측 약 4m 폭의 포장도로(일련번호 4)에 접합니다.

- 목록 2, 3: 북측 약 4m 내외의 포장도로(일련번호 4)에 접합니다.

- 목록 4, 5: 현황 도로입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

- 목록 1~3: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형·사다리형·가장형의 토지로서, 공부상 지목은 임야이나 현황 주거나지 상태입니다. 건축허가를 필한 상태로 조사되었습니다.

- 목록 4, 5: 공히 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공부상 지목은 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

소유권: 이원영, 김경숙, 김정수, 이승민 등 다수의 지분 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

선순위 권리:

- 을구 2번: 지상권 설정 (밀양새마을금고, 2016. 02. 01. 접수). 존속기간 30년.

- 말소 조건 : 본 물건명세서상 지상권자인 신청채권자 밀양새마을금고가 매각대금 완납 시 지상권 설정등기 말소에 동의한다는 말소동의서를 제출하였습니다. 따라서 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (밀양새마을금고, 2017. 10. 24. 접수)입니다.

후순위 권리:

- 다수의 근저당권 (밀양새마을금고)

- 다수의 가압류 (서울보증보험주식회사, 경산농업협동조합, 엠캐피탈주식회사)

- 압류 (경산세무서장, 경산시)

- 강제경매 개시결정 (엠캐피탈주식회사, 2024. 04. 09. 접수) - 본건 경매의 원인이 된 권리입니다.

- 다수의 임의경매 개시결정 (밀양새마을금고, 2025년)

인수되는 권리: 선순위 지상권이 말소 동의서를 제출하였으므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부 채권액: 약 3,830,182,248원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

임대관계가 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 권리 신고 여부를 반드시 확인해야 하며, 보증금 외에 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: '샤인빌파크CC' 인근에 위치하나, 주위 환경은 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 상업지구와는 거리가 있습니다. 골프장 인근의 편의시설이 일부 존재할 수 있으나, 구체적인 상권 형성 정보는 부족합니다.

입지 장점: 골프장 인근이라는 점은 향후 특정 수요층을 겨냥한 개발 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교통: 북동측 지방도 접근성이 양호하여 제주 시내 및 주요 지역으로의 이동은 편리한 편입니다.

주변 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 표선면 소재지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 정보 없음.

의료시설: 정보 없음.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 단독으로 소유권 행사에 제약이 있으며, 공유자 간의 원만한 협의가 필수적입니다.

현황 도로: 목록 4, 5번 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 도로로 인한 민원 발생 가능성도 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류, 경매 개시 결정 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

건축허가 필지 (목록 1~3): 지목은 임야이나 현황 주거나지 상태이며 건축허가 필한 것으로 조사되었습니다. 이는 개발 가능성을 시사하나, 관련 법규 및 토지 이용 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면 가시리에 위치한 토지 지분 매각 건으로, 골프장 인근에 자리하고 있으며 일부 토지는 현황 주거나지 및 도로로 이용 중입니다. 공부상 지목은 임야이나 현황은 주거지로 활용 가능하며 건축허가까지 필한 토지가 포함되어 있어 향후 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 점, 일부 토지가 현황 도로로 사용되고 있다는 점, 복잡한 권리 관계, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 선순위 지상권은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

골프장 인근 입지: "샤인빌파크CC" 인근이라는 지리적 이점은 투자 가치를 높일 수 있습니다.

건축허가 필 토지: 목록 1~3번 토지가 건축허가를 필한 상태로 조사되어, 향후 주택 또는 관련 시설 건축을 고려한 투자가 가능합니다.

토지 이용 현황: 임야 지목과 달리 현황 주거지로 이용 중인 토지가 있어, 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각이며, 현황 도로로 이용 중인 토지 포함, 다수의 토지 이용 제한 사항 등을 고려해야 합니다. 또한, 감정가 1,456,386,730원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 관련 법규 검토, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 표시되어 있어, 이를 입찰가 산정 시 제외할 필요는 없습니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.