나이스옥션 법원경매 제주 2025타경926 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층164호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

-본 건은 중복사건으로 선행사건의 매각절차를 승계함.
-본 건은 인접호와 경계 구분이 없이 일단으로 사용되고 있는 오픈상가임.
-본 건에 경계표지, 건물번호표지는 없으나 집합건축물대장의 건축물현황도 등으로 위치 및 면적 확인이 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경926 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 164호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 800,000,000원

* 토지면적: 26.55㎡ (약 8.03평)

* 토지지분: 26.55㎡ (약 8.03평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 32.65㎡ (약 9.88평)

* 건물지분: 32.65㎡ (약 9.88평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO (부안수산업협동조합)

* 건축물대장상 주용도: 문화 및 집회시설 (건물 전체)

* 건축물 사용승인일: 2022년 05월 02일

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 3층, 지상 3층

* 전체 연면적: 18,948.64㎡ (약 5,732.03평)

* 전체 구분 점포 수: 138개

1.1. 입지조건

* 신 주소: 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동)

* 구 주소: 제주특별자치도 제주시 연동 1454번지

* 소재지 분석: 제주시 연동에 위치하며, 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 추정됩니다. '나인몰'이라는 명칭으로 볼 때 복합 상가 건물에 해당합니다.

* 교통 접근성: 도로명 주소 '과원로 128'로 표기되어 있어, 시내 주요 도로 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (부안수산업협동조합, 2022-07-27 접수, 600,000,000원)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음 (경매로 인해 모든 권리 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 양기룡

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 요약 (말소기준권리 이하):

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (강성구)

* 을1: 근저당 (부안수산업협동조합, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (전북은행, 162,380,000원) - 말소

* 갑5: 가압류 (세종중앙농업협동조합, 200,000,000원) - 말소

* 갑7: 가압류 (롯데카드, 17,001,005원) - 말소

* 갑8: 가압류 (현대카드, 43,377,280원) - 말소

* 갑10: 압류 (용인세무서장) - 말소

* 갑11: 압류 (역삼세무서장) - 말소

* 갑12: 임의경매 (부안수산업협동조합, 515,697,101원) - 본 건 사건

* 등기부채권 총액: 1,022,758,285원

1.3. 상권분석

* 건물 현황: '나인몰' 상가 건물 내 1층 점포입니다.

* 본 건 위치 및 사용 현황:

* 본 건은 인접 호실(제127~141호, 제158~163호, 제165~171호, 제159-1호 등)과 경계 구분 없이 일단으로 사용되는 오픈 상가입니다.

* 현재 복수의 호실과 결합하여 하나의 '골프용품 판매점'으로 운영 중입니다.

* 집합건축물대장상 주용도는 '제2종 근린생활시설(휴게음식점)'이나, 실제 현황은 여러 점포와 통합되어 매장으로 사용되고 있습니다.

* 본 건 내부에 카운터 시설 및 진열장이 설치되어 있습니다.

* 경계표지 및 건물번호 표지는 없으나, 집합건축물대장 건축물 현황도 등을 통해 위치 및 면적 확인이 가능합니다.

* 상권 특징: 제주시 연동 지역은 유동인구가 많고 상업 시설이 발달한 지역으로, 본 건이 위치한 상가 건물의 집객력에 따라 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 제공 정보만으로는 주변의 상세한 교통망, 생활 편의시설(마트, 병원 등), 교육 시설, 혐오시설 유무 등에 대한 파악이 어렵습니다.

* 정확한 입지 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 정보 검색이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 승계: 본 건은 중복 사건으로, 선행 사건(2024타경27365)의 매각 절차를 승계합니다. (선행 사건은 1회 유찰 후 취하되었습니다.)

* 물리적 경계 불분명: 인접 호실과 통합되어 사용되는 오픈 상가로, 물리적인 경계 특정 및 분리가 요구될 수 있습니다.

* 경계 특정 및 복구 비용: 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있으며, 경계벽 설치 시 기존 점유자의 시설물 철거 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 용도 변경 필요성: 통합 사용 중인 상가 공간의 물리적 구획 시, 구획되는 부분의 용도 재설정 등이 필요할 수 있습니다.

* 집합건물법 검토: 향후 상가 건물의 구분 점포에 대한 소유 및 관리에 관한 법률 관련 요건 구비 여부 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 제주시 연동에 위치한 '나인몰' 상가 건물 내 1층 점포로, 권리 인수 부담 없이 취득할 수 있는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 현재 여러 호실과 통합되어 '골프용품 판매점'으로 운영 중인 오픈 상가 형태가 가장 큰 특징입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 명확합니다.

* 그러나 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 물리적 경계 문제, 분리 시 발생할 수 있는 철거 및 복구 비용, 용도 재설정 등의 실질적인 후속 조치와 관련된 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* 중복 사건이라는 점도 유의하여 선행 사건의 진행 경과를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 제주시 연동이라는 지역적 이점.

* 권리 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건.

* 현재 운영 중인 업종(골프용품 판매점) 및 통합 사용 형태는 상권 활성화 가능성을 시사.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 800,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 상가 임대료 수익률, 예상되는 명도 비용, 물리적 분리 및 원상 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제시된 정보와 통합 사용 중인 상가의 특성을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.