나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [13] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 1369 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건 현황은 전 및 일부 과수원임.

AI 물건분석

2. 입지조건

* 본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 1369에 소재하며, 성읍초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 과수원, 전, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 분위기입니다.

* 교통 접근성은 차량 출입이 가능하며, 인근에 정기 교통 노선이 소재하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태는 부정형이며, 인접 도로 대비 대체로 평탄한 지세입니다.

* 현재 이용 상태는 공부상 지목은 전이나, 현황은 밭 및 일부 과수원으로 이용 중입니다.

* 인접 도로의 경우, 지적공부상으로는 남서측 약 35m 도로에 접하나, 현황상으로는 남서측 약 4m 폭의 부체도로를 통해 진입하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 21일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 대상 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또는 차임 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 서귀포시 표선면 성읍리는 농업 및 관광 지역으로, 주변에 과수원, 전, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 성읍초등학교가 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 상업 시설이 밀집된 도심 상권과는 거리가 있습니다.

* 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주요 근거리 시설로는 성읍초등학교가 있습니다.

* 인근에 성읍민속마을이 위치하여 역사 문화적 가치가 높은 지역이나, 동시에 보존 규제가 존재합니다.

* 생활 편의시설 및 기타 서비스 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 현황과의 차이: 공부상 지목은 전이나, 현황은 일부 과수원으로 이용 중입니다. 이는 농지취득자격증명 발급 시 고려될 수 있습니다.

* 진입로 협소: 지적공부상 넓은 도로가 접해있으나, 현황 도로 폭이 약 4m로 협소하여 차량 통행 및 향후 건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한: 본 물건은 계획관리지역이나, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 성읍민속마을 보존구역 지정으로 인해 개발 행위 허가가 까다로울 수 있습니다.

* 복수의 채권 및 중복사건: 채권 총액이 높고 중복사건으로 분류되어 있어, 채권 정리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시 표선면 성읍리의 농지(전, 일부 과수원)로, 역사문화자원이 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 기대할 수 있으며, 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 주요 리스크 요인으로는 농지취득자격증명 필수 제출, 현황과 공부상 지목의 차이, 협소한 현황 도로, 그리고 성읍민속마을과 연관된 복합적인 개발 제한 사항 등이 있습니다.

* 특히, 성읍민속마을 주변 지역은 문화재 보존으로 인해 건축 행위 및 개발에 대한 규제가 엄격하여, 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현재 매각 대상 토지 주변에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 모든 등기상 권리가 소멸되어 안전한 물건 확보가 가능합니다.

* 제주 지역 토지: 제주도의 자연환경 및 관광 자원을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 농업 또는 전원생활: 농지로서의 가치 또는 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 물건의 현황, 가치, 시장 상황, 낙찰 희망자의 투자 성향 및 위험 감수 수준 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 성읍민속마을 관련 개발 제한 사항의 구체적인 내용, 그리고 현황 도로의 이용 및 개선 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

* 또한, 본 물건의 감정가는 394,695,000원이나, 이는 최초 평가액이므로 실제 낙찰가는 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 사항은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.