나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [12] 제주특별자치도 제주시 오라삼동 2624 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (12)

소재지: 제주특별자치도 제주시 오라삼동 2624

용도: 단독주택

감정가: 788,962,800원

토지면적: 493.00㎡ (약 149.12평)

건물면적: 141.66㎡ (약 42.85평) (건축물대장상 총면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 이해관계인 부재로 내부 확인 곤란

1.1. 입지조건

* 주변 환경

본건은 제주시 오라삼동에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재되어 있습니다. 오라동은 제주시의 동서 지역 사이에 위치하며, 자연녹지지역이 많아 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 아파트 및 연립주택 건설로 인구가 증가하고 변모하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 정기 교통노선 인근에 소재하여 교통 사정은 보통 시됩니다. 제주공항 및 제주시 외버스터미널과의 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 시설

* 학교: 오라초등학교가 도보 또는 근거리 통학 가능한 위치에 있습니다.

* 의료: 이룸내과의원, 제주내과의원 등 병원이 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의 이용이 가능합니다.

* 관광/자연: 이호테우해수욕장이 인근에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 4,140,000,000원입니다.

말소기준권리는 토지 등기부 을15 (2021-10-28, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당) 및 건물 등기부 을6 (2021-10-28, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당)으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 설정된 대부분의 권리(근저당, 임의경매 개시 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리

특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

제공된 자료에 임차인 현황 정보가 없습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으며, 건물 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 단독주택과 토지가 일괄 매각되는 건으로, 주로 주거용으로 활용될 가치가 높습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

* 인근의 아파트 및 빌라 시세는 존재하나, 본건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 제주시 내에서 비교적 조용한 주거 지역에 속하며, 자연녹지지역으로 지정된 부분이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 오라삼동 지역 내 및 인근 지역의 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 제주공항 및 제주시 주요 지역으로의 접근성이 양호하여 생활 및 이동에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 공동담보 등으로 인해 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

* 건물 노후 및 내부 확인 곤란: 2003년 건축된 건물로 노후화 가능성이 있으며, 감정평가 시 내부 확인이 어려웠던 점은 추후 예상치 못한 수리비 발생의 가능성을 시사합니다.

* 높은 채권 총액: 41억 4천만 원에 달하는 총 채권액은 채무가 많고 경매 원인이 복잡함을 나타냅니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 현재까지 검색된 정보로는 본건 소재지인 오라삼동 2624 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 오라삼동에 위치한 약 149평의 넓은 토지를 보유한 단독주택 건입니다. 제주시 내에서 학교, 병원, 교통 등 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 건물의 노후화, 복잡한 권리 관계, 높은 채권 총액, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 파악하고, 감정평가 시 내부 확인이 곤란했던 점은 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주시 내 넓은 토지 확보: 약 149평의 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 단독주택 및 토지 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

* 생활 편의 및 교통 접근성: 제주시 내 생활권 내에 위치하여 편리합니다.

* 자연녹지지역 등 잠재적 개발 가능성: 토지 이용 계획상의 일부 제한사항을 확인하더라도, 향후 증축 또는 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 788,962,800원

* 시장 분석: 인근의 비교적 최신식 연립/다세대 주택 시세는 전용면적 기준 약 410만~550만원/㎡ 수준입니다. 본건은 2003년식 단독주택에 넓은 토지를 보유하고 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가는 토지 가치를 고려하여 산정된 것으로 판단됩니다.

* 종합 고려: 넓은 토지 가치와 더불어 건물의 노후화, 복잡한 권리관계, 높은 채권 총액, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하였습니다.

* 예상 입찰가: 780,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.