나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [8] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 음식점으로 이용 중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (8)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층 207호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설 - 서점)

감정가: 2억 5,400만 원

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

토지면적: 24.34㎡ (약 7.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하여 지역 특성상 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 정기 교통 노선변에 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물이 접한 도로는 북서측으로 약 20m, 동측으로 약 6m의 도로가 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 도시계획시설 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리인 신한은행 근저당(2022-11-30 접수)을 기준으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 물건명세서상 해당 사항이 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 약 66억 4,560만 원에 달하며, 신한은행 근저당(37.2억 원) 및 주식회사신성건설 공동담보 근저당(29.25억 원) 등이 주요 채권입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 나인몰 건물은 문화 및 집회시설로 건축되었으나, 개별 구분 점포들은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

본건(207호)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)로 등재되어 있습니다.

다만, 현재는 인접한 206호, 208호와 함께 '서유기마라탕'이라는 상호의 음식점으로 통합 운영되고 있습니다.

본건과 연접한 호실들 간에는 내부 경계벽이 거의 없이 오픈된 상태로 하나의 상업 공간으로 사용되고 있으며, 경계표지 및 건물 번호 표지가 없는 상태입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 신제주초등학교 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

주변으로 롯데마트, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설, 금융 기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

반경 내에서 별도로 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 권리 관계에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

* 본건은 구분점포 간 경계벽 없이 하나의 음식점으로 통합 운영 중이며, 경계표지 및 건물번호표지가 없는 상태입니다. 매수인은 향후 관련 법규에 따라 경계벽 복원 또는 경계표지 설치 등 설비 요건 구비에 대한 검토 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 다수의 도시계획 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금이 없으나, 실제 점유 및 사용 관계, 사업자 등록 현황 등에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동이라는 우수한 입지 조건에 소재한 상가 건물 내 구분 점포입니다. 현재는 인접 호실과 통합되어 음식점으로 성업 중이나, 구분 점포로서의 경계 불명확성과 내부 복원 필요성이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 본 물건의 가치는 현황 운영의 지속성과 더불어, 향후 발생 가능한 복원 비용 및 법규 준수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주시 핵심 상권인 연동에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

* 현재 운영 중인 점포로서, 인수 후 바로 영업을 지속하거나 업종 변경 시에도 상권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액으로 인해 경쟁이 심화되지 않을 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 2억 5,400만 원으로 평가되었습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 현재 운영 중인 점포의 수익성, 향후 경계 복원 및 설비 보강에 소요될 예상 비용, 제반 법규 및 제한 사항, 그리고 해당 지역의 유사 상가 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.