나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [9] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층242호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 하나의 창고 및 사무실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (9)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층242호

* 건물명: 나인몰

* 토지면적: 26.48㎡ (약 8.01평)

* 건물면적: 32.56㎡ (약 9.85평)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 306,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 하나의 창고 및 사무실로 이용 중임.

* 건축물 정보

* 건축물명: 나인몰

* 주용도: 문화 및 집회시설

* 집합건축물대장상 본건(242호) 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점)

* 건물구조: 철골철근콘크리트구조

* 건물층수: 지하 3층, 지상 3층

* 해당층: 지상 2층

* 총 호수: 138호

* 사용승인일: 2022-05-02

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황

* 본건까지 제반 차량 출입이 용이합니다.

* 정기 교통 노선변에 소재하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로: 북서측 노폭 약 20m, 동측 노폭 약 6m 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역

3. 권리분석

* 권리 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당 (신한은행, 2022-11-30)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: (주)에이치엔엠코리아 (H&M Korea)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 및 연접 호수들과 함께 창고 및 사무실로 이용 중.

* 권리분석 요약

* 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 임차인 (주)에이치엔엠코리아는 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 상가 밀집 지역

* 제주시 연동은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 나인몰을 중심으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

* 본건은 여러 호실과 통합하여 단일 공간(창고 및 사무실)으로 운영되고 있으며, 향후 분리하여 개별 상가로 활용할 경우 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 건물 내 편의시설

* 나인몰 건물 내에는 엘리베이터, 에스컬레이터 등 편의시설이 설치되어 있어 이용객의 편의를 도모합니다.

5. 생활정보

* 교육 및 편의시설

* 본건 인근에 신제주초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 원상복구 관련

* 본 건은 구분 점포임에도 불구하고 경계표지, 건물번호표지가 없으며, 연접한 호수들과 함께 하나의 창고 및 사무실로 이용 중입니다. 구분 점포 간 경계벽이 오픈된 상태로, 매수인은 향후 집합건물법에 따른 경계벽 복원 또는 경계표지 등 요건 구비를 검토해야 합니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복합적인 권리 관계

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 등기부 및 권리 관계를 상세히 확인하는 것이 중요합니다. (권리분석 상 특이사항 없음)

7. 종합 의견

* 본 건은 제주 제주시 연동의 상업 지역 내 위치한 구분 상가로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 현재 통합 운영되고 있는 점포의 특성상, 원상 복구에 대한 검토가 필수적입니다.

* 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 실제 이용 현황 및 원상 복구 관련 사항은 매수인의 신중한 판단을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점

* 제주도의 주요 도심 중 하나인 연동에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

* 활용 가능성

* 원상 복구 후 개별 상가로서의 활용 또는 임대 수익 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거

* 감정가: 306,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리 관계상 인수되는 금액 없음.

* 고려 사항

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 원상복구 비용, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 현재 통합 사용 중인 점포의 원상복구 의무 및 비용 발생 가능성은 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용할 것입니다.

* 따라서, 구체적인 예상 입찰가 제시보다는, 위 고려 사항들을 면밀히 검토하신 후 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.