나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [5] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층161호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 판매시설 내부의 구분점포 간에는 경계벽 없이 오픈된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 나인몰 1층 161호로, 신제주초등학교 남서측 인근에 위치. (신주소: 제주특별자치도 제주시 과원로 128)

* 건물: 철골철근콘크리트구조 지하3층, 지상3층 건물 내 1층에 위치. 2022년 5월 사용승인됨.

* 교통: 제주시 주요 도로인 연동에 접하고 있으며, 차량 출입 용이. 정기 교통노선변에 소재하여 대중교통 이용 편리. 주변 주요 도로망 접근성 우수.

* 주변환경: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 밀집 지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 30일자 신한은행 근저당 (을1)

* 총 권리총액: 등기부상 채권 총액 6,645,600,000원 (신한은행 근저당 3,720,000,000원, 신성건설 근저당 2,925,600,000원 등)

* 임차인 현황:

* 주식회사티노파이브: 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2023.06.09.

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 경매를 통해 보증금 전액 변제받을 것으로 예상되며, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 업종: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재는 인접한 여러 호실과 함께 하나의 판매시설(골프샵)로 이용 중.

* 상권 특성: 제주시 연동은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 나인몰은 복합 상가로서 다양한 업종이 입점.

* 시장 경쟁력: 주변 상권의 특성상 경쟁이 치열할 수 있으나, 특정 업종(골프샵)의 집객력이 중요.

5. 생활정보

* 교육: 신제주초등학교 등 도보 거리 내에 위치.

* 편의: 주변에 대형 마트, 쇼핑센터, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 밀집.

* 교통: 주요 간선도로 인접 및 대중교통망 발달로 제주 시내 및 외곽 이동 용이.

6. 잠재적 리스크

* 구조적 불확실성: 구분 점포 간 경계벽이 없고 오픈된 상태로 사용 중이며, 경계표지 및 건물번호표지가 없어 정확한 위치 및 면적 특정에 측량이 필요함.

* 복원 비용: 경계벽 복원, 임차인 시설물 철거 등에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 높음.

* 법규 준수: 집합건물법에 따른 경계벽 복원 또는 경계표지 등 요건 구비 필요성 검토 필요.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 상당하여, 본 경매 물건의 가치 평가 및 향후 자금 운용에 신중한 접근 필요.

* 공실 위험: 상가 공실률 변동 및 경기 침체 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 시내의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가로, 접근성과 주변 생활 편의시설은 양호함.

* 하지만, 현재 구분 점포로서의 명확한 경계 구획이 미비하고 통합된 판매 시설로 운영되고 있어, 향후 경계 복원 및 시설 정비에 상당한 비용과 노력이 요구될 것으로 예상됨.

* 높은 채무 총액은 채권자의 권리 행사를 통한 경매 진행 사유를 뒷받침하며, 매수자는 이러한 법적 및 물리적 상태를 충분히 인지하고 접근해야 함.

8. 투자 포인트

* 제주 시내의 중심 상업 지역이라는 입지적 장점.

* 대규모 복합 상가 건물(나인몰) 내 위치.

* 현재 운영 중인 판매 시설(골프샵)로서의 활용 가능성.

* 임차인 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인).

* 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가 확보 가능성 (권리관계 및 물건 상태 고려 시).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 642,000,000원

* 물건의 현 상태(경계 미확정, 복원 필요 등)와 복원 비용, 높은 채무 총액 등을 고려할 때, 낙찰가 산정 시에는 이러한 불확실성과 추가 비용을 반영해야 합니다.

* 인수되는 임차 보증금은 없으므로, 순수하게 물건 자체의 가치와 향후 투입될 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 복원 비용 견적 등을 통해 이루어져야 합니다. 다만, 제시된 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 잠재적 리스크를 감안한 범위 내에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.