나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [10] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 3층314호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-본 건 단일 점포로 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경986 (10) 사건번호로 제주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 1454번지에 위치한 '나인몰' 건물 내 3층 314호입니다.

건물의 총 감정가는 528,000,000원입니다.

토지 면적은 36.72㎡ (약 11.11평)이며, 건물 면적은 45.16㎡ (약 13.66평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건 및 공동담보로 진행 중입니다.

본 건은 단일 점포로 현재 공실 상태이며, 내부에는 집기 자재가 방치되어 있는 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 제주시 연동 1454번지에 위치한 '나인몰' 상가 건물 내에 소재합니다.

인근에는 신제주초등학교가 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 노선이 인근에 있어 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

제주 시내를 가로지르는 연북로와 신대로가 맞닿은 연동 신시가지 입구 교차로에 위치하여 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액은 6,645,600,000원입니다.

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 신한은행의 근저당(을1, 채권액 3,720,000,000원)입니다.

이 외에 주식회사 신성건설의 근저당(을2), 신한은행의 임의경매개시결정(갑5), 제주특별자치도의 압류(갑6) 등이 등기되어 있습니다.

임의경매 개시결정(갑5)은 본 건 경매의 개시 결정으로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

현재 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 물건 명세서 및 주의사항에 따라 본 건은 현재 공실 상태이므로 별도의 임차인 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 '나인몰'은 2022년 제주시 연동에 개장한 복합 쇼핑몰입니다.

주변은 상업 시설, 주거 시설이 혼재되어 있으며, 연동 지역은 제주 시내의 주요 상업 및 주거 중심지로 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역입니다.

'나인몰' 내에는 롯데시네마 직영관, H&M, 올리브영 등 다양한 브랜드와 함께 식당가, 오락실 등이 입점해 있어 몰링형 복합 시설로서의 기능을 갖추고 있습니다.

현재 본 건(314호)은 단일 점포로서 영업 중단 상태이며, 집기 자재가 방치되어 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치하여 다양한 생활 편의 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

인근에 신제주초등학교가 소재하며, 제주도청, 제주도 제2청사, 한라병원 등 공공기관 및 의료 시설이 가까이 있습니다.

또한, 롯데시네마, 각종 근린생활시설 등 쇼핑, 문화, 외식 시설 이용이 용이합니다.

차량 이용 시 제주 전역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 현재 공실 상태이며, 내부에 집기 자재가 방치되어 있어 명도 및 내부 청소/정리 필요성이 예상됩니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있으며, 본 건은 '일반음식점'으로 등록되어 있으나 현재는 공실 상태입니다.

등기부상 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 '장애물제한표면구역'으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 잠재적 규제가 있을 수 있습니다.

또한, '건축계획심의대상구역(저촉)'에 해당하여 건축 관련 계획 시 심의를 받아야 할 수 있습니다.

건물의 일부(전면부)에 벽체가 설치되어 있지 않다는 점은 상가로서의 용도 변경이나 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 중심 상업 지구에 위치한 '나인몰' 내 상가 점포로, 교통 및 주변 인프라가 우수합니다.

주변 배후수요가 풍부하고, 롯데시네마 입점 등 집객 효과가 있는 상가 건물에 속해 있어 잠재적 가치가 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 내부에 자재가 방치되어 있어 명도 및 시설 정비가 필요하며, 일부 용도 제한 및 복합 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

권리 관계는 명확하며, 후순위 권리 및 임차인 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

제주도 내 핵심 상권인 연동에 위치하여 접근성 및 유동인구가 풍부합니다.

롯데시네마, 다양한 브랜드 입점 등 집객 시설을 갖춘 '나인몰' 내 상가입니다.

현재 공실 상태이므로 인수 후 즉시 임대 또는 직접 사용이 가능하며, 권리 관계가 명확하여 명도 및 권리 분석이 간편합니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 안정적인 자산 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 공시지가, 임대 현황, 향후 개발 계획 등에 대한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 감정가 528,000,000원을 기준으로 하되, 본 건의 현재 공실 상태, 내부 정리 필요성, 복합 물건이라는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이 점을 감안하여 낙찰가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 상세한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.