나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [6] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층169호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 판매시설 내부의 구분점포 간에는 경계벽 없이 오픈된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (6)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 169호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설 - 휴게음식점)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 21.65㎡ (약 6.6평)

건물면적: 26.62㎡ (약 8.1평)

건물 총 면적: 18,948.64㎡ (약 5,732.3평)

건물 전체 호실 수: 138호

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 729,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 1454번지, 나인몰 1층 169호에 위치합니다. 신제주초등학교 남서측 인근 지역으로, 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 나인몰은 2022년 제주시 연동에 개장한 복합 쇼핑몰로, 롯데시네마 직영관, H&M, 올리브영 등 다양한 유명 브랜드와 시설을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 정기 교통 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접촉하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부채권 총액은 6,645,600,000원입니다.

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-11-30)

을1: 근저당권 신한은행 (2022-11-30, 3,720,000,000원) - 말소기준권리

을2: 근저당권공동담보목록 주식회사신성건설 (2022-12-28, 2,925,600,000원) - 말소

갑3: 임의경매 신한은행 (2025-02-27, 3,207,163,196원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)나인위드

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 임차인은 없습니다.

* 임차인: (주)프로젝트엠

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 임차인은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 경매로 인해 모든 권리는 말소될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

나인몰은 지하 3층, 지상 3층 규모의 복합 쇼핑몰로 총 138개 호실로 이루어져 있습니다. 2022년에 개장하였으며, 영화관(롯데시네마 직영관), 유명 패션 및 잡화 브랜드, 식음 시설, 키즈 카페 등 다양한 편의시설을 갖추고 있어 '몰링형' 쇼핑 시설로서의 기능을 하고 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황

본건 169호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도이나, 현재 경계벽 없이 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설(프로젝트엠)로 이용 중이며, 내부 구분 점포 간에는 경계벽이 없어 오픈된 상태로 사용되고 있습니다.

4.3. 주변 상권 특성

제주시 연동 지역은 제주시 최대 상권 중 하나로, 관광객, 이주민, 현지인이 고루 섞여 있는 다층 구조를 이룹니다. 특히 신제주 연동 상권은 유동인구가 많고 쇼핑 상권이 활성화되어 있으며, 밤늦게까지 영업하는 곳이 많아 체류형 쇼핑이 가능합니다. 카페, 디저트, 패션, 코스메틱, 음식점 등이 밀집해 있으며, 제주도청, 한라병원, 신제주초등학교 등 공공기관 및 교육기관과 대규모 주거단지가 인접하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

주변 지역에 명확하게 언급되는 혐오 시설은 검색되지 않았습니다. 제주 환경자원순환센터와 같은 시설이 도내 여러 지역에 존재하나, 본건 소재지인 연동과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

본건 인근에는 신제주초등학교가 위치하고 있으며, 나인몰 내에 롯데시네마, H&M, 올리브영 등 다양한 쇼핑 및 편의시설이 입점해 있습니다. 또한, 제주도청, 제주도 제2청사, 한라병원 등이 가까운 거리에 위치하여 행정 및 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 편의

제주 시내를 가로지르는 주요 도로(연북로, 신대로)가 인접해 있어 제주 전역으로의 이동이 수월하며, 11개 버스 노선이 주변을 경유하는 등 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적/구조적 문제

본건은 경계표지 및 건물번호표지가 없는 구분점포로, 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매 시설로 이용되고 있으며, 내부 구분 점포 간 경계벽이 없어 오픈된 상태입니다. 이로 인해 정확한 위치 및 면적 특정에 측량이 필요하며, 경계벽 복원, 측량, 임차인 시설물 철거 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 향후 집합건물법에 따른 경계벽 복원 또는 경계표지 요건 구비 검토가 필요합니다.

6.2. 법률적/행정적 제한

토지이용계획상 자연녹지지역, 고도지구(25M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역 등의 복합적인 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 복합적인 경매 조건 (중복, 공동담보)

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 낙찰 후 채권 회수 상황 및 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 요약

본건은 제주 연동의 중심 상권에 위치한 나인몰 내 상가로, 교통 및 주변 배후수요가 풍부하다는 장점이 있습니다. 복합 쇼핑몰 내에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능하나, 현재 경계벽 없이 오픈된 상태로 사용되고 있어 구분 점포로서의 활용을 위해서는 상당한 재공사 및 법적 검토가 필요합니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 제주 핵심 상권인 연동에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 나인몰 내 위치하여 영화관, 유명 브랜드 등 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통이 편리하고 주변에 공공기관 및 교육시설이 밀집해 있습니다.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

단점:

* 현재 구분 점포로서의 독립성이 없으며, 경계벽 복원 등 상당한 시설 투자 및 측량, 법규 검토가 필요합니다.

* 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하여 경매 후 추가적인 법적 이슈나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

제주도에서 가장 활성화된 상권 중 하나인 연동에 위치하며, 신제주초등학교 인근으로 접근성이 우수합니다. 나인몰은 제주 최초의 몰링형 복합 쇼핑몰로서, 롯데시네마, 유명 브랜드 입점으로 인한 집객 효과가 기대됩니다.

8.2. 시세 대비 잠재 가치

현재 감정가는 729,000,000원이지만, 인수할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 향후 시설 복원 및 운영에 따른 추가 비용을 제외하고 시세 대비 저평가 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 나인몰의 전반적인 입점 현황 및 주변 상가 시세 조사가 필요합니다.

8.3. 기타 고려사항

복합 쇼핑몰 내의 개별 점포로서의 가치보다는, 현재 오픈된 상태로 운영되는 판매 시설의 일부로서의 활용 가능성 또는 독립적인 구분 점포로 복원했을 때의 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 729,000,000원입니다. 인수할 임차인 보증금은 0원입니다. 그러나 본건은 중복사건 및 공동담보로 묶여 있으며, 총 채권액이 6,645,600,000원에 달하여 매우 높은 수준입니다. 또한, 현재 구분 점포로서의 독립성이 없고 경계벽 복원 등에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 범위

최근 유사 물건의 낙찰가율 및 시장 상황을 고려하고, 복원 비용 및 제반 경비를 감안할 때, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 약 437,400,000원 ~ 510,300,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.