나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [7] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층170호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 판매시설 내부의 구분점포 간에는 경계벽 없이 오픈된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (7)

소재지: 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동), 나인몰 1층 170호 (구 주소: 제주특별자치도 제주시 연동 1454)

용도: 근린상가

감정가: 696,000,000원

토지면적: 20.68㎡ (약 6.26평)

토지지분: 20.68㎡ (약 6.26평)

건물면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

건물지분: 25.43㎡ (약 7.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

건축물 정보 (나인몰 전체):

총 층수: 지하 3층, 지상 3층

총 세대수: 138호

건물 연면적: 18,948.64㎡

토지 면적: 6,974.00㎡

건축 승인일: 2019년 10월 16일

사용 승인일: 2022년 05월 02일

2. 입지조건

본 물건은 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 정기적인 대중교통 노선이 인근에 있어 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조이며, 북서측으로 약 20m, 동측으로 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역 등 다양한 도시계획 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 30일 신한은행의 근저당권(3,720,000,000원)입니다.

본 경매는 신한은행의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 약 6,645,600,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* (주)나인위드: 보증금 10,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* (주)프로젝트엠: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

위 임차인들은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 나인몰은 복합 상업 시설로, 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(휴게음식점, 서점, 일반음식점) 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

물건 보고서의 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 본 건(170호)을 포함한 여러 구분점포들이 경계벽 없이 하나의 판매시설로 오픈된 상태로 이용 중입니다.

이는 유동인구가 많은 상업지역의 이점을 활용할 수 있음을 시사하지만, 각 점포 간의 명확한 구분 없이 운영되고 있다는 점은 향후 관리에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

제주시 연동이라는 입지적 장점을 바탕으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

신제주초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 접근도 가능합니다.

건물 내에는 기본적인 위생시설, 천장형 냉난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 화재탐지설비, 소화전설비 등 상가 이용에 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 구분점포 간 경계벽이 설치되지 않아 오픈된 상태로 이용 중이며, 경계표지 및 건물번호표지가 없는 점입니다.

이는 정확한 위치 파악을 위한 측량이 필요하며, 경계벽 복원, 임차인 시설물 철거 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

매수인은 향후 집합건물법 관련 법규를 확인하고 경계벽 복원 또는 경계표지 등 요건 구비에 대한 검토가 필수적입니다.

토지이용계획 상 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역 등 각종 제한 사항은 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보라는 표기는 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사하나, 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 나인몰 내 상가로, 상업지역의 이점을 가지고 있습니다.

건물 자체의 설비는 양호하나, 현재 구분점포 간 경계가 불분명하고 오픈된 상태로 운영되는 점은 인수 시 반드시 해결해야 할 과제입니다.

이러한 복원 및 측량 비용을 사전에 충분히 고려해야 합니다.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

제주시 연동의 상업지역에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

최신식 근린생활시설 건물 내의 상가라는 점입니다.

오픈된 공간을 활용하여 업종 전환이나 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 696,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 경계벽 복원, 측량, 임차인 시설 철거 등에 예상되는 부대 비용을 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 수준에서 또는 이를 약간 하회하는 금액으로 입찰을 고려하되, 예상 복원 비용을 제외한 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.