나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 판매시설 내부의 구분점포 간에는 경계벽 없이 오픈된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (3)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층129호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 506,000,000원

* 토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

* 건물면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 건축물 현황: 나인몰, 철골철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 3층 (총 138호). 본건은 1층 129호입니다.

* 사용승인일: 2022-05-02

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 129호에 소재합니다.

* 주변 환경: 본 건물은 제주시 연동, 신제주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 본 건물까지 차량으로의 출입이 용이하며, 정기 교통 노선변에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건이 속한 토지는 부정형이며, 인접 도로 대비 등고평탄한 상태로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 건물 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권(접수일자 2022-11-30)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 및 권리는 없습니다. (총 인수 보증금 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사티노파이브

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2023-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 다만, 임차인의 보증금(5억원)이 본건 감정가(5.06억원)와 유사하거나 높아, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 수 있는 가능성을 유의해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 6,645,600,000원. 본건이 공동담보로 다수의 부동산에 설정된 채권의 일부임을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건이 위치한 나인몰은 건축물대장상 주요 용도가 문화 및 집회시설로 되어 있으나, 개별 구분 점포들은 제1종 근린생활시설(소매점), 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 서점, 일반음식점) 등으로 활용되고 있습니다.

* 입지적 특성: 제주 시내 연동이라는 활발한 상업 및 주거 지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

* 현황: 본건은 현재 내부 경계벽 없이 연접한 여러 호실과 통합되어 '티노엑스제주 골프샵'이라는 단일 판매 시설로 운영되고 있으며, 공간이 개방된 형태로 사용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 신제주초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 분포하고 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 접근성: 차량을 통한 접근이 편리하며, 대중교통 노선이 인접해 있어 이동이 수월합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 토지이용계획상 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 제주 지역의 특성상 공항 관련 구역(소음 방지, 장애물 제한 표면 구역) 및 자연 녹지, 가축 사육 제한 구역 등이 일부 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 현황:

* 본건은 경계표지 및 건물번호표지가 없는 구분점포로, 연접한 다수의 호실과 통합되어 내부 경계벽 없이 오픈된 상태로 사용 중입니다.

* 현재는 임차인 시설물 등으로 구획되어 있으나, 이를 원상 복구하고 구분 점포로서의 독립성을 확보하기 위해서는 측량, 임차인 시설물 철거, 경계벽 복원 등에 추가적인 시간과 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매수인은 향후 집합건물법에 따른 소유 및 관리 관련 법규를 면밀히 검토하고, 경계벽 복원 및 경계표지 설치 등 필요한 요건 구비 계획을 수립해야 합니다.

* 권리 관계:

* 대항력 없는 임차인(주식회사티노파이브)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(5억원)이 본건 감정가(5.06억원)와 근접하거나 높은 수준입니다. 법적으로는 매수인이 보증금을 인수하지 않으나, 임차인의 보증금 회수 문제로 인한 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 등기부상 총 채권액(66.5억원)이 감정가 대비 현저히 높아, 본건이 공동담보 물건으로 다수의 부동산에 설정된 대규모 채권의 일부라는 점을 인지해야 합니다. 이는 경매의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

* 건축물 현황:

* 건물의 사용승인일이 비교적 최근(2022년)이나, 건물 전체의 노후 상태 및 향후 유지보수 필요성에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 경매 진행 관련:

* 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 본건 단독으로 해결되지 않는 복잡한 채권 및 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 시내 연동이라는 우수한 입지에 소재한 근린상가 점포로서, 신제주초등학교 인근이라는 지리적 이점과 상업 시설 밀집 지역이라는 특성을 겸비하고 있습니다.

* 현재 내부 경계벽 없이 여러 호실이 통합되어 단일 판매 시설로 운영되고 있다는 점은 향후 공간의 재구성 및 관리 측면에서 추가적인 비용과 노력을 요구할 수 있는 중요한 특징입니다.

* 등기부상 총 채권액이 감정가 대비 매우 높고 공동담보 물건으로 묶여 있다는 점은 본건의 복잡성을 더하는 요소로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 보증금 규모가 감정가와 유사하거나 높아, 임차인의 보증금 회수 문제로 인한 잠재적 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 법적으로는 매수인이 보증금을 인수하지는 않습니다.

* 결론적으로, 본 물건은 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있으나, 현황에 따른 복원 및 관리 비용, 그리고 복잡한 권리 관계를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 면밀히 평가해야 할 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 제주 시내 연동이라는 활발한 상업 및 주거 지역에 위치하여 유동인구 확보 및 잠재 고객 접근성이 유리합니다.

* 편리한 교통망: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용 또한 편리하여 고객 방문 및 물류 이동에 수월합니다.

* 공간 활용 잠재력: 내부 공간의 재구획 및 복원을 통해 개별 상가로서의 가치를 재고할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 주변 상업 시설과의 연계: 복합 상업 시설 내 위치하여 주변 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다.

* 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 물건의 감정가: 506,000,000원

* 최근 시장 상황 및 주변 상가 시세 동향

* 내부 공간의 복원 및 경계 복구에 소요될 예상 비용

* 집합건물로서의 관리비, 향후 유지보수 비용

* 중복사건, 공동담보 등 권리 관계의 복잡성 및 잠재적 리스크

* 임차인의 보증금 회수 가능성 및 이로 인한 잠재적 분쟁 요소

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 상세한 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 분석, 그리고 예상 복원 비용 산출이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.