나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [4] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층160호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 판매시설 내부의 구분점포 간에는 경계벽 없이 오픈된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454, 나인몰 1층 160호 (신 주소: 제주특별자치도 제주시 과원로 128)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종 근린생활시설 - 소매점)

감정가: 261,000,000원

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

건물면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주요 건물 정보 (나인몰):

구조: 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕

규모: 지하 3층, 지상 3층

총 건축면적: 18,948.64㎡ (약 5,732.4평)

대지 면적: 6,974㎡ (약 2,109.6평)

준공일: 2022년 05월 02일

1.2. 입지조건

본 건은 제주시 연동에 위치한 나인몰 상가 건물 1층 160호입니다.

주변 환경으로는 신제주초등학교 남서측 인근에 있으며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 정기 교통 노선변에 위치하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

나인몰 건물 자체는 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(3,720,000,000원)입니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 6,645,600,000원입니다.

임차인 현황:

* 주식회사티노파이브

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2023-06-09

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나, 보증금 5억 원이라는 상당한 금액이므로 투자 결정 전 임대차 계약 내용 및 관련 법률에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)이나, 현재는 연접한 여러 호수와 함께 하나의 판매시설(골프샵)로 복합 운영 중입니다.

주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하여 배후 수요를 확보하고 있습니다.

나인몰 내외에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어, 업종에 따른 경쟁 환경 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주 시내의 주요 상업 및 주거 지구로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 교통: 제반 차량 출입 용이, 정기 교통 노선 이용 편리.

* 편의시설: 대형 마트, 백화점, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설이 인근에 분포하여 이용이 편리합니다. (제주 시청, 주요 상업 시설 인접)

* 교육시설: 신제주초등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 본 건은 구분 점포로서 경계표지 및 건물번호표지가 없는 상태이며, 연접한 호수들과 함께 경계벽 없이 오픈된 상태로 이용 중입니다.

정확한 위치 파악 및 구분 점포로서의 원상 복구를 위해 측량이 필요하며, 경계벽 복원, 임차인 시설물 철거 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

매수인은 향후 집합건물법 관련 규정(제1조의2, 시행령 제2조, 제3조)을 확인하고, 경계벽 복원 등 요건 구비 방안을 검토해야 합니다.

임차인 명의의 보증금 5억 원은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상되나, 사실 관계 확인 및 법적 절차에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

제주 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 신축 상가 건물 내 구분 점포입니다.

현재 여러 점포와 통합 운영되고 있어 구분 점포로서의 독립적인 공간 확보 및 복원 방안 마련이 필요합니다.

권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 비교적 명확하나, 임차인 보증금 5억 원에 대한 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

입지 조건과 향후 복원 가능성을 고려할 때, 전략적인 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 제주 핵심 상업 및 유동 인구 밀집 지역인 연동에 위치하여 뛰어난 접근성과 상업적 가치 보유.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 건물 자체의 노후화에 따른 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 용도 유연성: 제1종 근린생활시설로서 다양한 소매업 및 서비스업 등으로 업종 전환이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 향후 구분 점포로서의 원상 복구 및 활성화 시, 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 점포 복원 및 명도 관련 제반 비용을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 본건에 대한 정밀 실사 및 법률 검토 후, 개인의 투자 성향 및 목표 수익률을 반영하여 결정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.