나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 판매시설 내부의 구분점포 간에는 경계벽 없이 오픈된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층122호

용도: 근린상가

감정가: 583,000,000원

토지면적: 21.01㎡ (약 6.36평)

건물면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 판매시설 내부의 구분점포 간에는 경계벽 없이 오픈된 상태임.

2. 입지조건

제주특별자치도 제주시 연동 1454번지에 위치한 나인몰 1층 122호에 해당합니다.

본건은 신제주초등학교 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 정기 교통 노선변에 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

인접 도로로 북서측으로는 노폭 약 20m, 동측으로는 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

제주국제공항과 인접하여 소음 영향권 및 장애물 제한 표면 구역 등에 포함되는 지역적 특성이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 6,645,600,000원입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: (주)플라이코리아

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-05-13

* 대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 제주시 연동의 핵심 상업 지역에 위치한 나인몰 내 상가로, 높은 유동인구를 기대할 수 있는 입지입니다.

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(휴게음식점, 서점, 일반음식점 등)로 분류되어 있어 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

주변에 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 기반으로 한 상권 형성에도 유리합니다.

나인몰 내에서 여러 구분 점포가 경계벽 없이 통합되어 하나의 판매 시설(편집샵)로 운영되고 있다는 점은 독특한 상권 형성 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

본건 인근에 신제주초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편의 시설 이용이 편리합니다.

주거 시설이 함께 혼재되어 있어 배후 수요 확보에도 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

구분점포 간 경계벽이 설치되어 있지 않아, 독립적인 구분 점포로서의 활용이 어렵습니다.

구분 점포의 정확한 위치 특정 및 경계 복원을 위한 측량, 임차인 시설물 철거, 복원 공사 등 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

경계표지 및 건물번호표지가 없어 현황 위치 확인을 위한 측량이 필요합니다.

중복사건 및 공동담보 물건으로, 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

제주국제공항 인근 지역으로, 항공기 소음 및 관련 규제(장애물제한표면구역 등)가 사업 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

제주 제주시 연동이라는 우수한 입지에 소재한 근린상가 물건입니다.

나인몰 내에 위치하며, 현재는 여러 호수가 통합되어 하나의 판매 시설로 운영 중인 특수성을 지니고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석되어 인수 부담은 없습니다.

다만, 점포 간 경계벽 부재, 측량 및 복원 필요성, 공항 소음 등의 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

제주도 최고의 상업 중심지 중 하나인 제주시 연동에 위치한 투자 가치 높은 상가입니다.

현재 감정가 583,000,000원을 기준으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

인수되는 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 독특한 통합 상가 운영 형태로 인한 차별화 전략 구사가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 실질적인 입찰가 산정은 감정가와 물건의 현 상태, 향후 복원 비용, 주변 시세 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제시된 감정가 583,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 전문가의 상세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

다만, 본 보고서에서는 상세 시장 분석 없이 감정가 대비 보수적인 접근을 권하며, 5억 5천만원 ~ 6억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 추가적인 시세 조사 및 권리 분석을 통해 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.