나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1967 [4] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 소재 "더럭초등학교" 남동측 원거리 약 1.7km 지점에 위치하며 일대는 지방도 주변 농경 및 임야지대를 형성하여 과수원, 전, 토 지임야, 자연림 및 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 북측 근거리에 중산간도로가 소재하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 저지인 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4~5m의 아스콘 포장도로에 접하나 본건이 저지로 도로에서 바로 진입은 어 려움.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01 -30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등 급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)~(4)는 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치 하며 일대는 시가지 주변 주상혼용지대를 형성하여 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 숙 박시설 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층 내 1층 115호, 116호, 2층 206호로서 <사용승인일 : 2022.05.02.> 외벽 : 라임스톤, 강화유리창 등 내벽 : 인테리어마감 등 바닥 : 타일붙임 등

이용상태

공히 근린생활시설 임. [기호(2), (3)은 연접한 호와 일단으로 카페(CAFE ARC)이나 탐문시 현재 영업하고 있지 않는 것으로 조사됨] [기호(4)는 연접한 호와 일단으로 음식점(서유기마라탕)으로 이용 중이며 탐문시 영업은 주 말에만 하는 것으로 조사됨]

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 환기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬 레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 25m 임]에, 북동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시 설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2), (3)은 호별 경계구분이 없는 튼상가(오픈상가)로서 현장조사시 호별 위치를 알 수 있는 표지가 없어 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 관리사무소 비치 층별 임대현 황도(후첨 사진용지 참조) 등에 의거하여 개략적인 위치를 확인하였음. - 본건 기호(2), (3)은 관리사무소 직원에게 종전 경계벽의 유무를 탐문하였으나 알지 못한 다고 하여 이를 확인하지 못하였고 현재 인접 호와 걸쳐 임차인 시설물이 설치되어 있으나 일반적으로 원상회복을 조건으로 임대계약을 하며 시설물 또한 철거 가능한 것으로 임대 종료시 건축물현황도에 의거 위치와 면적을 특정하여 경계벽 등으로 구획이 가능할 것으로 판단됨. - 본건 기호(4)는 현재 206호~209호가 일단으로 음식점으로 이용되고 있고 통로와는 샷시로 구분되어 있으며 내부는 207호~208호는 구분되어 있지 아니하나 206호는 샷시로 구분되어 있어 있음. (유리 일부를 제거하여 다른 호와 출입하고 있음) - 본건 기호(4)는 표지가 없으나 인접 호(208호) 바닥에 10cm×5cm 크기의 표지가 있음. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-본 건은 연접한 호와 일단으로 현황 일반음식점임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1967 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층206호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 356,000,000원

* 토지면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

* 토지지분: 28.64㎡ (약 8.66평)

* 건물면적: 35.22㎡ (약 10.66평)

* 건물지분: 35.22㎡ (약 10.66평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2022년 05월 02일

* 건물명: 나인몰

* 구분건물: 2층 206호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, 신제주초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 시가지로서 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 주상복합지대를 형성하고 있습니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 제주 시내 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 인접 도로상태

본 건은 북서측으로 폭 약 25m의 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 북동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 대한 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다. 본 건과 관련하여 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액

본 경매 물건과 관련된 총 등기부채권액은 약 2,385,600,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 서유기마라탕앤딤섬연동점

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-21

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: (현재 206호~209호와 일단으로 일반음식점 이용 중. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(서점))

* 임차인 관련 주의사항

상기 임차인 '서유기마라탕앤딤섬연동점'은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인이 거주하고 있는 경우에도 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 입지 및 주변 환경

제주시 연동은 제주도의 핵심 상업 및 주거 지역으로, 본 물건은 신제주초등학교 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

* 현재 이용 현황

본 건(206호)은 연접한 207호부터 209호까지와 일단으로 현재 '서유기마라탕앤딤섬연동점'이라는 일반음식점으로 이용되고 있습니다. 탐문 결과, 주말에만 영업하는 것으로 조사되었습니다. (공부상 용도는 제2종근린생활시설(서점)으로 되어 있어 현황과 차이가 있습니다.)

* 건물 특성

본 건이 위치한 '나인몰'은 2022년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 총 138개 호실을 갖추고 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트 구조로, 지하 3층, 지상 3층으로 이루어져 있습니다.

* 상권 특징

본 물건은 접근성이 뛰어난 대로변 인근에 위치하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역 특성상 다양한 업종의 상가가 입점해 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

물건지 인근에 신제주초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설

연동 지역은 제주 시가지 내에서도 중심 상업 지구에 해당하므로, 대형 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통 및 접근성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 수월하며, 제주시의 주요 도로망과의 연결성이 좋아 자가용 이용 시에도 편리한 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치

본 건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(서점)이나, 현재는 일반음식점으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건축물 대장 변경, 용도 제한, 관련 법규 위반 등에 따른 행정적 제재나 이행강제금 부과 등의 위험이 발생할 수 있습니다.

* 영업 시간 및 수익성

현재 임차인이 주말에만 영업하는 것으로 조사되어, 연중 안정적인 수익 창출에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 이는 향후 임대 수익률 산정 시 중요한 고려 사항이 됩니다.

* 내부 구획 및 연접 호실 이용

본 건(206호)은 샷시로 구분되어 있으나, 일부 유리가 제거된 채 타 호실(207-209호)과 통행이 이루어지고 있어 내부 구획이 완전히 분리되지 않은 상태입니다. 이는 향후 명도 과정에서 원상복구 또는 분리 작업에 대한 협의 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 임대 관계 불확실성

현재 임차인 외 다른 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 다만, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상되나, 추후 발생할 수 있는 미상 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 여부

본 물건지 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 연동 지역은 전반적으로 상업 및 주거 기능이 발달한 도심 지역입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 신축 건물(2022년 사용승인)이며 교통 및 생활 편의 시설 이용이 매우 우수합니다. 특히, 권리 관계가 복잡하지 않고 말소되는 권리가 많아 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

현재 공부상 용도와 현황 이용업종(일반음식점)의 불일치, 주말 영업만 하는 점, 그리고 연접 호실과의 통합 이용으로 인한 내부 구획 문제 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 하지만 이러한 부분들은 입찰 전 철저한 현장 조사와 법규 검토를 통해 충분히 파악하고 대비할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 명도 협상 및 내부 원상 복구 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정한다면, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지 조건

제주시 연동 중심상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 신축 건물

2022년 사용승인된 건물로, 건물의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 편리한 교통 및 접근성

대로변 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 우수합니다.

* 권리 관계의 명확성

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 관계 부담이 없습니다.

* 잠재적 활용 가치

현재 이용 용도 외에도 다양한 근린생활시설로 전환하여 운영할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 356,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 고려 사항

- 현재 영업 중인 임차인과의 명도 협상 비용

- 공부상 용도와 현황 용도 불일치에 따른 행정 처리 비용 및 시간

- 내부 구획 원상 복구 또는 재구획에 필요한 비용

- 주변 상가 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석

- 경매 시장 내 경쟁 상황 및 입찰 참여자 수

- 최근 감정평가 시점 이후의 부동산 시장 변동성

* 제안

상기 고려 사항들을 종합적으로 검토한 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 284,800,000원 ~ 320,400,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 제시된 정보만을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사, 임차인 면담, 관련 법규 및 세무 전문가의 자문을 통해 종합적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.