나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1967 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 소재 "더럭초등학교" 남동측 원거리 약 1.7km 지점에 위치하며 일대는 지방도 주변 농경 및 임야지대를 형성하여 과수원, 전, 토 지임야, 자연림 및 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 북측 근거리에 중산간도로가 소재하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 저지인 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4~5m의 아스콘 포장도로에 접하나 본건이 저지로 도로에서 바로 진입은 어 려움.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01 -30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등 급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)~(4)는 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치 하며 일대는 시가지 주변 주상혼용지대를 형성하여 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 숙 박시설 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층 내 1층 115호, 116호, 2층 206호로서 <사용승인일 : 2022.05.02.> 외벽 : 라임스톤, 강화유리창 등 내벽 : 인테리어마감 등 바닥 : 타일붙임 등

이용상태

공히 근린생활시설 임. [기호(2), (3)은 연접한 호와 일단으로 카페(CAFE ARC)이나 탐문시 현재 영업하고 있지 않는 것으로 조사됨] [기호(4)는 연접한 호와 일단으로 음식점(서유기마라탕)으로 이용 중이며 탐문시 영업은 주 말에만 하는 것으로 조사됨]

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 환기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬 레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 25m 임]에, 북동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시 설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2), (3)은 호별 경계구분이 없는 튼상가(오픈상가)로서 현장조사시 호별 위치를 알 수 있는 표지가 없어 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 관리사무소 비치 층별 임대현 황도(후첨 사진용지 참조) 등에 의거하여 개략적인 위치를 확인하였음. - 본건 기호(2), (3)은 관리사무소 직원에게 종전 경계벽의 유무를 탐문하였으나 알지 못한 다고 하여 이를 확인하지 못하였고 현재 인접 호와 걸쳐 임차인 시설물이 설치되어 있으나 일반적으로 원상회복을 조건으로 임대계약을 하며 시설물 또한 철거 가능한 것으로 임대 종료시 건축물현황도에 의거 위치와 면적을 특정하여 경계벽 등으로 구획이 가능할 것으로 판단됨. - 본건 기호(4)는 현재 206호~209호가 일단으로 음식점으로 이용되고 있고 통로와는 샷시로 구분되어 있으며 내부는 207호~208호는 구분되어 있지 아니하나 206호는 샷시로 구분되어 있어 있음. (유리 일부를 제거하여 다른 호와 출입하고 있음) - 본건 기호(4)는 표지가 없으나 인접 호(208호) 바닥에 10cm×5cm 크기의 표지가 있음. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-본 건 경계 구분이 없는 튼상가(오픈상가)로서 호별 위치 알 수 있는 표지가 없음.
-본 건은 연접한 호와 일단으로 현황 카페 매장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 116호

건물명: 나인몰

용도: 근린상가

사건번호: 제주지방법원 2025타경1967 (3)

감정가: 866,000,000원

토지면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

토지지분: 24.39㎡ (약 7.38평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 시가지 내 주상복합 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 공동주택, 단독주택, 숙박시설 등과 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 북측 근거리에는 중산간도로가 소재하여 자가 차량을 이용한 접근도 무난합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북서측 왕복 4차선 아스콘 포장도로(약 25m)와 북동측 폭 약 8m 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

* 총 채권액: 등기부 채권 총액은 약 2,385,600,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 권리 관계입니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 건물 현황: 본 건물인 나인몰은 2022년 5월 2일 사용 승인된 신축 건물로, 철골철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 3층 규모입니다.

* 본건 용도 및 현황: 본건 116호는 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황은 연접한 호와 함께 오픈형 카페 매장으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 인접 호와 일체로 운영되던 카페 매장이 현재 영업을 중단한 것으로 탐문되었습니다.

* 주변 상권: 제주시 연동의 상업 및 주거지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다. 다양한 근린생활시설, 상점, 주거 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 본 건물은 제주시 연동 중심 상업지역 내에 위치하여 다양한 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "신제주초등학교"가 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모 수요가 존재할 수 있습니다.

* 의료시설: 주변에 다수의 병원 및 의원급 의료시설이 밀집해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 오픈형 상가 구조: 본 건은 호별 경계 구분이 없는 오픈형 상가로, 기존 경계 표지가 없어 정확한 위치 파악 및 구분 점유에 어려움이 있습니다. 또한, 내부 시설물이 연접 호와 걸쳐 설치되어 있어 추후 경계 확정 및 복원을 위한 추가 비용(철거, 측량, 경계벽 설치 등)이 발생할 수 있습니다.

* 영업 중단 및 공실 가능성: 본건이 속한 것으로 추정되는 카페 매장이 현재 영업을 중단한 것으로 조사되어, 인수 후 공실 위험이 존재합니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 조사되어, 현재 임차 현황 및 예상 임대 수익을 명확히 파악하기 어렵습니다. (보증금 합계는 0원이지만, 차임 등의 미상 부분은 주의가 필요합니다.)

* 집합건물법 검토 필요: 향후 매수인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 요건 검토가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변 시설에 대한 상세한 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 등에서 직접 확인이 필요합니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축 상가로서 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있습니다. 제주시 연동의 주요 상업 지역에 위치하여 접근성과 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다. 그러나 오픈형 상가로서 경계 구분이 불분명하고, 현재 영업이 중단된 것으로 보이는 점은 단기적인 투자 리스크 요인입니다. 명확한 권리 관계는 투자에 긍정적인 요소이나, 향후 경계 복원 비용 및 임대차 관계 설정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 초기 관리 및 유지보수가 용이합니다.

* 우수한 입지: 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구와 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 오픈형 구조를 복원하고 신규 임차인을 성공적으로 유치할 경우, 안정적인 임대 수익과 함께 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 866,000,000원

* 본 물건은 오픈형 상가의 특성, 현재 영업 중단 상태로 추정되는 점, 경계 복원 비용 발생 가능성 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이고 말소되는 권리만 존재하므로 권리적 부담은 적습니다.

* 현재 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권유하며, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 6억 5천만원 ~ 7억원 사이에서 실질적인 가치를 평가하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.