나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2002 [2] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 44-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 창고. 물탱크실, 온수탱크실 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2002 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 44-3

용도: 숙박시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 개요

감정가: 2,282,821,400원

토지면적: 571.00㎡ (약 172.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1113.10㎡ (약 336.73평)

건물 제시외면적: 17.40㎡

1.3. 건축물 정보

주소 (구): 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 44-3번지

주소 (신): 제주특별자치도 서귀포시 태위로 706 (남원읍 남원리)

주용도: 숙박시설

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2011년 9월 27일

건축물대장 상 대지면적: 313㎡ (약 94.70평)

건축물대장 상 건축면적: 236.38㎡ (약 71.63평)

건축물대장 상 연면적: 1067.81㎡ (약 322.79평)

건축물대장 상 층수: 지하 0층, 지상 7층

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리에 소재하며, 주변은 숙박시설, 주거시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 남원읍은 감귤 생산과 관광 자원으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 상황

제공된 정보에 상세한 교통 상황은 명시되어 있지 않으나, 서귀포시 남원읍 일대의 일반적인 교통 환경을 고려할 때 대중교통 이용 및 차량 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. 남원읍은 동부권에 위치하며, 서귀포 시내 및 타 지역으로의 이동이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 44-3번지는 숙박시설로 이용 중에 있습니다. 제주도 도시계획상 남원읍 일대는 개발 축의 일부로 포함될 수 있으며, 상세한 토지 이용 규제는 해당 지역의 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 합니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 물건에 직접 접한 도로 상황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 숙박시설의 경우 차량 진출입이 용이한 도로에 접해 있을 가능성이 높습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보에는 주변 시설에 대한 내용이 없습니다. 그러나 서귀포시 남원읍 일대에는 제주 유진팡 열대과일농장, 담소요 카페, 카페미깡(감귤 체험), 제주흑염소목장, 울창한 제주 서귀포 편백포레스트 등이 있어 관광 및 체험 활동이 가능한 지역입니다. 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도 내에서 쓰레기 소각장 등 폐기물 처리 시설을 유치하려는 움직임이 있었으나, 이는 주로 제주시 동복리 등 특정 지역에 국한된 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 박 , 전입일자 2025-03-24, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 서 , 전입일자 2023-05-16, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.2. 등기부 요약

토지 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2, 갑3, 갑10: 소유권 이전 등기 (정윤준, 김은식, 서정남외 1명).

* 을18, 을19: 신한은행 근저당 (말소기준권리 포함).

* 갑11, 갑12, 갑13, 갑15: 가압류 (고정현, 농업협동조합중앙회, 제주신용보증재단 등, 모두 말소).

* 갑14: 신한은행 임의경매 (말소).

건물 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1, 갑4: 소유권 보존/이전 등기 (김은식, 서정남외 1명).

* 을9, 을10: 신한은행 근저당 (말소기준권리 포함).

* 갑5, 갑6, 갑7: 가압류 (고정현, 농업협동조합중앙회 등, 모두 말소).

* 갑8: 신한은행 임의경매 (말소).

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 1,899,447,030원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기부등본상의 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리사항은 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 서귀포시 남원읍 지역 상권은 일반한식 및 커피전문점이 주요 업종을 이루고 있으며, 40~50대가 주요 소비층을 형성하고 있습니다. 다른 지역에 비해 20대 이하 소비 비중이 낮고, 계절에 따른 매출 변동이 적은 안정적인 특성을 보입니다. 이는 관광객보다는 지역 주민의 소비가 상대적으로 높은 주거지형 상권의 특징을 나타냅니다.

4.2. 숙박시설 시장 전망

제주도 전체적으로 숙박업은 코로나19 팬데믹 이후 내국인 관광객 감소와 공급 과잉으로 어려움을 겪고 있으며, 시장은 프리미엄 객실 중심으로 외국인 수요가 증가하는 반면, 내국인 기반은 약화되는 구조적 변화를 보이고 있습니다. 소비 패턴 또한 '가성비'를 중시하는 경향이 뚜렷해지고 있습니다. 이러한 상황 속에서 남원읍 지역은 관광객보다는 내국인 중심의 안정적인 수요를 기반으로 할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남원읍 일대에는 남원읍사무소, 제주은행 남원지점, 경로당 등이 소재하고 있으며, 편의점 이용도 가능합니다. 또한, 금호 제주 리조트, 기린빌라리조트 제주 등 다양한 숙박 시설과 관련된 편의시설 정보가 있습니다.

5.2. 교육시설

제주남원초등학교, 태흥초등학교, 하례초등학교, 흥산초등학교, 의귀초등학교, 위미초등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료시설

별도의 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 서귀포시 보건소 및 병원 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 평가 특이사항

물건명세서에 따르면, 제시외 창고, 물탱크실, 온수탱크실이 매각에 포함됩니다 [물건명세서 참고사항]. 특히, 제시외 창고는 감정평가 시 관계자의 현장 출입이 불허되어 기존 평가 전례 등을 참작하여 평가되었으므로, 입찰 시 유의해야 합니다. 또한, 건물 옥상에 통신중계시설이 소재하고 있어 소음, 미관, 임대료 등과 관련한 잠재적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 면적 불일치

제공된 토지 면적(571.00㎡)과 건축물대장 상 대지면적(313㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 실제 토지 이용 현황이나 지적상 오류 등 추가 확인이 필요한 부분입니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보로 제공된 물건의 경매 진행 상황 및 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍에 위치한 숙박시설로, 총 감정가는 2,282,821,400원입니다. 토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인의 보증금 부담은 없습니다. 남원읍 지역은 내국인 중심의 안정적인 상권 특성을 보이며, 숙박시설 시장은 전반적인 어려움 속에서도 가성비를 중시하는 소비 트렌드가 나타나고 있습니다. 제시외 건물 평가의 특이사항, 옥상 통신중계시설, 토지 면적 불일치, 공동담보 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 제주도 내 숙박시설로서 관광 수요를 기반으로 할 잠재력이 있습니다.

* 제공된 정보상 혐오시설 등 부정적 입지 조건은 확인되지 않았습니다.

* 남원읍 지역의 안정적인 내국인 소비층을 공략할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 시점에서는 시장 동향, 유사 물건의 최근 거래 사례, 현장 조사 결과, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 부동산 시장 분석이 필요합니다. 제시된 감정가 2,282,821,400원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크와 투자 포인트를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 외부 시장 데이터 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.