나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1967 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 소재 "더럭초등학교" 남동측 원거리 약 1.7km 지점에 위치하며 일대는 지방도 주변 농경 및 임야지대를 형성하여 과수원, 전, 토 지임야, 자연림 및 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 북측 근거리에 중산간도로가 소재하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 저지인 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4~5m의 아스콘 포장도로에 접하나 본건이 저지로 도로에서 바로 진입은 어 려움.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01 -30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등 급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)~(4)는 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치 하며 일대는 시가지 주변 주상혼용지대를 형성하여 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 숙 박시설 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층 내 1층 115호, 116호, 2층 206호로서 <사용승인일 : 2022.05.02.> 외벽 : 라임스톤, 강화유리창 등 내벽 : 인테리어마감 등 바닥 : 타일붙임 등

이용상태

공히 근린생활시설 임. [기호(2), (3)은 연접한 호와 일단으로 카페(CAFE ARC)이나 탐문시 현재 영업하고 있지 않는 것으로 조사됨] [기호(4)는 연접한 호와 일단으로 음식점(서유기마라탕)으로 이용 중이며 탐문시 영업은 주 말에만 하는 것으로 조사됨]

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 환기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬 레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 25m 임]에, 북동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시 설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2), (3)은 호별 경계구분이 없는 튼상가(오픈상가)로서 현장조사시 호별 위치를 알 수 있는 표지가 없어 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 관리사무소 비치 층별 임대현 황도(후첨 사진용지 참조) 등에 의거하여 개략적인 위치를 확인하였음. - 본건 기호(2), (3)은 관리사무소 직원에게 종전 경계벽의 유무를 탐문하였으나 알지 못한 다고 하여 이를 확인하지 못하였고 현재 인접 호와 걸쳐 임차인 시설물이 설치되어 있으나 일반적으로 원상회복을 조건으로 임대계약을 하며 시설물 또한 철거 가능한 것으로 임대 종료시 건축물현황도에 의거 위치와 면적을 특정하여 경계벽 등으로 구획이 가능할 것으로 판단됨. - 본건 기호(4)는 현재 206호~209호가 일단으로 음식점으로 이용되고 있고 통로와는 샷시로 구분되어 있으며 내부는 207호~208호는 구분되어 있지 아니하나 206호는 샷시로 구분되어 있어 있음. (유리 일부를 제거하여 다른 호와 출입하고 있음) - 본건 기호(4)는 표지가 없으나 인접 호(208호) 바닥에 10cm×5cm 크기의 표지가 있음. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-본 건 경계 구분이 없는 튼상가(오픈상가)로서 호별 위치 알 수 있는 표지가 없음.
-본 건은 연접한 호와 일단으로 현황 카페 매장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1967 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 115호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 843,000,000원

* 토지면적: 23.72㎡ (약 7.18평)

* 토지지분: 23.72㎡ (약 7.18평)

* 건물면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

* 건물지분: 29.17㎡ (약 8.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 본 건 경계 구분이 없는 튼상가(오픈상가)로서 호별 위치를 알 수 있는 표지가 없음. 본 건은 연접한 호와 일단으로 현황 카페 매장임.

1.1. 입지조건

2.

* 1.1.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 일대는 시가지 주변 주상혼용지대를 형성하고 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 1.1.2. 교통상황

* 본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 1.1.3. 도로상태

* 북서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로(지적상 약 25m)에, 북동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

* 1.1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

* 1.2.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을1, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2022.11.30).

* 총 등기부채권액: 2,385,600,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 1.2.2. 임차인현황

* 인수할 보증금 합계: 0원.

* 전반적으로 임대관계가 미상으로 파악됩니다. 이에 따라 보증금 및 차임 등이 확인되지 않는 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 1.2.3. 대항력 있는 임차인

* 해당 사항 없음 (인수 보증금 0원).

1.3. 상권분석

2.

* 1.3.1. 건물 이용상태

* 본 건(1층 115호)은 공부상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나, 현재는 연접한 호와 함께 카페 매장으로 이용되었으나 영업 중단 상태인 것으로 조사되었습니다.

* 건물 전체는 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 3층 건물이며, 사용승인일은 2022.05.02 입니다.

* 1.3.2. 주변 상권 특성

* 시가지 내 주상복합 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 배후 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 1.4.1. 교육시설

* 인근에 신제주초등학교가 위치하고 있습니다.

* 1.4.2. 교통 및 편의시설

* 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시가지 내 상업시설을 이용하기에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 1.5.1. 영업 공간의 불명확성

* 본 건은 호별 경계 구분이 없는 오픈 상가 형태로, 호수 표시가 없어 정확한 위치 파악이 어렵습니다.

* 연접한 호와 일체로 사용되어 왔으며, 현재 영업이 중단된 상태입니다.

* 1.5.2. 복구 및 시설 설치 비용 발생

* 향후 경계 확정, 경계벽 설치, 시설물 철거 등을 위해 측량 및 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 요건 구비 필요성을 검토해야 합니다.

* 1.5.3. 토지 이용 제한

* 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 1.5.4. 미확인 임대차 관계

* 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 1.5.5. 외부 시설 조사 (제한사항)

* 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 등 추가적인 입지 분석은 본 보고서 작성 범위를 벗어나므로 생략되었습니다.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 제주 제주시 연동의 핵심 지역에 위치한 근린상가로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 그러나 상가 내부의 경계 구분이 모호하고, 현재 영업이 중단된 상태이며, 향후 경계 확정 및 복구를 위한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

* 또한, 다양한 토지 이용 제한과 미확인 임대차 관계는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

* 제반 사항을 고려할 때, 본 물건은 잠재적 가치가 있으나 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 이해와 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 우수한 입지: 제주 시내권 상업 및 주거 밀집 지역에 위치.

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공되어 건물 노후도가 낮음.

* 잠재적 회복 가능성: 영업 중단된 카페 공간이 향후 리모델링 및 재개장을 통해 가치를 회복할 가능성.

* 이동성: 대중교통 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정평가액: 843,000,000원

* 본 건은 오픈 상가로서 경계 불명확, 현재 영업 중단, 향후 복구 비용 발생 가능성, 다양한 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

* 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 590,000,000원 ~ 675,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 다만, 본 예상 입찰가는 잠재적 리스크를 반영한 것이며, 실제 시장 조사 및 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.