나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8981 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 713-25 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 소재 ‘제주공천포전지훈련센터’ 서측 인근 (기호3,7)및 서귀포시 성산읍 온평리 소재 ‘온평포구’ 북측 인근(기호8,9)에 위치하는 부동산으로서, 기호 3,7 주위는 전 및 과수원, 임야,소규모점포, 주택,체육시설 등으로 이루어진 지역이며, 기호 8,9 주위는 단독주택, 전, 과수원등으로 이루어진 지역임 .

교통상황

기호3 : 본건 인접지인 기호 7을 경유하여 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨 기호7,8 : 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사항은 양호시됨 기호9 : 기호8 도로에 접하나, 비포장상태로 차량접근이 불가능하여 제반교통사정은 불편시됨.됨.

형태 및 이용상태

기호3,7 : 인접토지 대비 완경사인 부정형의 토지로서, ‘도로’로 이용중임. 기호8 : 인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, ‘전’으로 이용중임. 기호9 : 인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, ‘전’으로 이용중임..

인접 도로상태

기호 3 : 북동측으로 폭 약 3미터내외의 아스콘 및 콘크리트포장 도로(기호7)에 접함. 기호 7 : 본건이 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 및 콘크리트포장된 도로이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 내 외의 왕복 4차선 도로에 접합 기호 8 : 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함. 기호 9 : 지적상 노폭 약 3미터내외의 비포장상태의 도로(현황 전, 기호9)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호 7 : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 8,9 : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(환해장성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15.~2026.11.14.)) 임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호 8 토지는 귀제시목록 및 토지대장상 지목이 ‘도로’이나 현황 ‘전’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 기호9 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

-일괄매각
-목록 8. 지분 매각임.
-특별매각조건, 목록 9. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-목록 8. 지목은 도로이나 현황 전임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8981 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 713-25

지목: 토지 (현황: 전)

감정가: 170,310,000원

토지 면적: 전체 1040.00㎡ (약 314.60평) / 매각 지분 360.033㎡ (약 108.91평)

건물 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합 (구체적 명칭 일부 마스킹 처리)

1.2. 물건 세부 정보

토지 세부 정보:

감정평가서 요약에 따르면, 본건과 관련된 토지는 서귀포시 성산읍 온평리에 위치한 기호 8, 9번 토지입니다.

기호 8번 토지는 공부상 지목은 '도로'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

기호 9번 토지는 현황 '전'으로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태 (기호 8, 9번 토지 기준):

해당 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속합니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역이 있습니다.

특히, 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15.~2026.11.14.)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건이 위치한 서귀포시 성산읍 온평리 일대는 단독주택, 전, 과수원 등으로 이루어진 농촌 및 주거 복합 지역입니다.

인근에 온평포구가 있으며, 관광지인 성산 지역과도 근접하여 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다.

2.2. 교통 상황

기호 8번 토지의 경우, 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

하지만 기호 9번 토지는 인접 도로가 비포장 상태로 차량 접근이 어려워 교통 상황이 불편한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

기호 8번 토지는 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

기호 9번 토지는 지적상 노폭 약 3미터 내외의 비포장 상태의 도로(현황 전)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2017-11-20 접수, 72,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본상 확인된 가압류, 근저당권, 지상권 등은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 인수되는 임차권

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 채무 총액(기록된 주요 채권 합계)은 141,876,736원이며, 현재 본 경매를 개시한 근저당권(농업협동조합자산관리회사)의 채권액은 1,008,020,929원입니다.

공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전, 소유권 일부 이전 등의 등기 내역이 확인됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본 건은 제주의 동부 지역인 성산읍에 위치하며, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변은 농경지, 과수원, 단독주택 등으로 이루어져 있으며, 비교적 조용한 환경을 유지하고 있습니다.

4.2. 편의시설

소재지 자체의 상세한 편의시설 정보는 부족합니다. 다만, 성산읍 소재지까지 이동하면 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각

본 건은 토지 전체 면적 중 일부 지분(360.033㎡)만을 매각하므로, 다른 공유자와의 공동 소유 관계가 성립됩니다.

이로 인해 토지 이용, 개발, 관리, 처분 등에 있어 공유자 간의 의견 충돌이나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

5.2. 농지 취득 자격 증명

매각 대상 토지 중 기호 9번 토지는 농취증 제출이 필수적입니다.

매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로 사전에 철저히 준비해야 합니다.

5.3. 지목과 현황 불일치

기호 8번 토지는 공부상 지목이 '도로'이나 실제로는 '전'으로 이용되고 있어, 향후 법적 이용 및 개발에 있어 제한이나 문제가 발생할 수 있습니다.

5.4. 복합적인 토지 이용 계획 및 규제

본 건은 계획관리지역, 자연취락지구 외 다수의 법규 및 지역 지구 지정(가축사육제한, 역사문화환경보존, 공장설립제한, 건축계획심의, 지하수자원특별관리, 하수처리구역 등)의 영향을 받습니다.

특히, 제2공항 개발 사업 예정 지역으로 지정된 토지거래계약허가구역에 해당하여, 향후 개발이나 거래 시 허가 절차를 거쳐야 하는 등 행위 제한이 따릅니다.

주변 지역에 대한 전반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5.5. 접근성 문제

기호 9번 토지의 경우, 인접 도로가 비포장 상태로 차량 접근이 어려워 접근성이 좋지 않습니다.

5.6. 중복 사건

사건에 '중복사건'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 경매 절차상의 복잡성이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

5.7. 협소한 매각 지분 면적

매각되는 지분 면적이 약 109평으로 상대적으로 작아, 단독으로 활용하거나 개발하기에는 제약이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제주도 서귀포시 성산읍에 위치한 농지의 일부 지분 경매 건입니다.

토지 자체는 농업 활동이나 농촌 주거 용도로 활용 가능성이 있으나, 지분 매각, 농취증 필요, 지목-현황 불일치, 그리고 제2공항 개발 예정 지역 지정으로 인한 강력한 토지 이용 규제 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

특히, 제2공항 개발 사업과의 연관성은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수도 있으나, 동시에 엄격한 토지 거래 허가 및 개발 제한으로 인해 실질적인 활용이 매우 제한적일 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗한 편이나, 지분 매각으로 인한 공동 소유 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

해당 물건은 일반적인 실수요자보다는 토지 관련 규제 및 지분 매각의 특성을 충분히 이해하고, 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 전문 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 전략적 입지

성산읍은 제주 동부의 주요 관광 거점이며, 제2공항 개발 사업 예정 지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

7.2. 농지 활용 잠재력

농지로서의 기본적인 가치를 지니고 있어, 현행 법규 내에서 농업적 목적으로 활용하거나, 장기적으로 규제 완화 시 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

7.3. 권리관계의 명확성

매각을 통해 모든 기존의 담보 및 채무 관계가 소멸되어, 향후 권리 관계가 깨끗한 토지를 취득할 수 있습니다.

7.4. 상대적으로 낮은 진입 장벽

지분 매각 및 농지라는 특성상, 단독 소유의 토지나 일반 토지에 비해 경매가에서 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 불가

본 건은 토지 지분 매각이며, 복합적인 토지 이용 규제, 지목-현황 불일치, 농취증 필요 등 특수성을 가지고 있어 정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사, 인근 실거래가 분석, 관련 법규에 대한 심층적인 검토 등 전문적인 시장 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

8.2. 참고 가치

전체 토지 면적(1040.00㎡)에 대한 감정가(170,310,000원)를 기준으로, 매각 지분 면적(360.033㎡)의 비율대로 환산하면 약 59,166,638원 상당의 가치를 가집니다.

하지만 실제 입찰 시에는 위에서 언급된 다양한 위험 요소들을 감안하여 신중하게 가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.