나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4952 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1337 현대아파트 107동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 <해송초등학교> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 해운대구 신시가지 내 아파트단지 및 근린생활시설, 초,중등학교 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도2호선 "장산역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상20층 건 제107동 내 7층 703호로서
1996.05.30 사용승인되었으며
외벽 : 모르타르위 페인팅마감 등,
내벽 : 도배벽지마감 등,
창호 : 하이샷시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합에 의한 지역난방 설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 확보상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(푸른유치원,해송초등)<교육환경 보호에 관한 법률>,택지개발지구<택지개발촉진법>,<추가기재>공동주택용지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 감정평가 목적을 고려하여 임대관계는 생략하였는바 경매 진행시 참고바람.
나. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경4952 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1337 현대아파트 107동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 490,000,000원 (4억 9천만원)

토지 면적: 39.51㎡ (약 11.95평)

토지 지분: 39.513㎡ (약 11.95평)

건물 면적: 84.41㎡ (약 25.53평)

건물 지분: 84.41㎡ (약 25.53평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이 사항: 유동화 물건

아파트 정보: 현대아파트, 1996년 5월 30일 사용 승인, 총 20층 건물 중 7층. 전용면적은 84.41㎡ (약 25.53평)으로 확인됩니다. 분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 <해송초등학교> 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 해운대구 신시가지 내 아파트 단지 및 근린생활시설, 초, 중등학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스 승강장이 있고 도시철도 2호선 "장산역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로 상태

본건 주변의 가로망 확보 상태는 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(푸른유치원, 해송초등), 택지개발지구, 공동주택용지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 가장 빠른 권리인 을20 (2021-11-24) 근저당권 아이비케이저축은행은 현재 '말소' 처리되어 있습니다. 이는 해당 근저당권이 해소되었거나 경매 절차상 매각으로 소멸됨을 의미합니다.

이후 등재된 권리

이후 등재된 권리들(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9) 또한 모두 '말소'로 기재되어 있습니다.

경매 신청 채권자

본 경매는 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청된 임의 경매(갑8)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-01

* 대항력: 없음

위 임차인은 보증금과 차임이 없으며 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

결론

등기부상 모든 선순위 권리들이 말소 처리되었고, 인수되는 임차 보증금 또한 없어 본 건은 낙찰 시 권리상의 인수 부담 없이 깨끗한 상태로 취득 가능할 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 해운대구 신시가지 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설과 교육 시설이 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 해송초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 상업 시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경

부산광역시 해운대구 좌동 현대아파트 107동 7층에 위치하며, 총 20층 건물 중 7층으로 일조 및 조망은 보통 수준으로 예상됩니다.

편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

주차 시설은 총 251대 수용 가능하며, 지상주차대수 3대, 지하주차대수 23대로 기재되어 있습니다. 지하에는 전기차 충전기 4대가 설치되어 있습니다.

교통 및 교육

도시철도 2호선 장산역 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

해송초등학교, 인근 중학교, 푸른유치원 등 교육 시설이 가까이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도

본 아파트는 1996년 5월 30일 사용 승인되어, 2024년 기준 28년차 건물이므로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

물건 종류

'유동화물건'으로 분류되어 있어, 물건의 취득 경위나 자산 유동화 관련 추가적인 사항을 확인해 볼 필요가 있습니다. 다만, 현재까지 제공된 정보상으로는 직접적인 리스크 요인으로 보기 어렵습니다.

혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도상의 정보로는 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 신시가지 내에 위치한 아파트로, 안정적인 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 모두 말소되어 인수 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 진행 시 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

건축 연령이 다소 높다는 점은 고려해야 할 사항이나, 전반적인 입지 조건과 권리 상태를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

해운대 신시가지의 검증된 주거 가치와 지속적인 수요.

장산역을 통한 부산 시내 접근성 용이.

권리 관계가 깨끗하여 명도 및 취득 과정의 안정성 확보.

안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준, 84.41㎡ 면적):

* 4층: 520,000,000원

* 18층: 510,000,000원

감정가: 490,000,000원

상기 자료를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 감정가를 상회하는 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 희망 입찰가는 감정가 대비 5~10% 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근하더라도 최근 실거래가 수준을 고려하여, 희망 입찰가를 515,000,000원 (5억 1천 5백만원) 수준으로 설정하는 것을 제안합니다. 이는 본 물건의 가치와 경매 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.