나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경640 [2] 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 185 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 소재 '임곡마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 · 농경지 · 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2) : 북동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호(3) : 북동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1~3) : 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 185에 소재하는 토지입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 사건번호는 부산동부지원 2025타경640 (2)입니다.

채권자는 농협은행입니다.

매각대상은 토지매각입니다.

1.2. 토지 정보

토지의 용도는 전(밭)입니다.

총 토지면적은 155.00㎡ (약 46.9평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

일련번호(1),(2) 토지는 북동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 주거나지 상태입니다.

일련번호(3) 토지는 북동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 휴경지 상태입니다.

일련번호(1~3) 토지는 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 건물 정보

본 물건은 건물면적 0.00㎡, 건물지분 0㎡로 건물이 소재하지 않습니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 28,830,000원입니다.

토지면적은 총 155.00㎡ (약 46.9평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 소재 '임곡마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 비교적 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

차량 접근성의 제약은 물건 이용 및 접근에 불편함을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 변동 이력이 있으며, 현재 등기부상 채무 총액은 420,000,000원입니다.

말소 기준 권리는 2024년 4월 19일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 420,000,000원)입니다.

본 경매는 2025년 7월 4일에 접수된 농협은행의 임의경매개시결정(채권금액 357,915,633원)에 의해 진행되고 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 권리 내용 및 권리자는 제공된 정보에서 확인할 수 없습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

현재 임차인 현황에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어, 개발 가능성보다는 보존 및 주거 기능이 강조되는 지역으로 판단됩니다.

차량 접근이 어려운 점은 주변 상권과의 연계성 및 접근성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에 '임곡마을회관'이 소재하며, 주변 환경은 자연 친화적인 농촌 및 주거 지역의 특성을 보입니다.

단, 상세 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 정보는 부족하여 생활 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

일련번호(3) 토지가 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)에 해당하여, 지역 주민의 식수원 보호를 위한 환경적 관리가 이루어지는 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않는다는 점이 가장 중요합니다.

* 교통 접근성 제약: 차량 접근이 불가능하여 물건 이용 및 관리에 어려움이 예상됩니다.

* 개발제한구역 및 상수원보호구역: 일련번호(3) 토지가 개발제한구역 및 상수원보호구역에 포함되어 있어, 해당 토지의 향후 개발 및 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 자연녹지지역 등이 혼재되어 있어 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'에 대한 구체적인 내용 파악이 필요하며, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지의 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발제한구역 및 상수원보호구역 지정은 개발 행위 제한이라는 측면에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군에 위치한 토지로서, 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 전제 조건과 함께 차량 접근의 어려움, 일부 토지에 대한 개발 제한 등의 여러 제약 사항을 안고 있습니다. 주변은 전원적인 환경을 제공하지만, 생활 편의 시설 접근성 및 부동산 가치 상승 측면에서는 다소 한계가 있을 수 있습니다. 등기부상의 채무 총액이 감정가를 초과하는 점으로 미루어 볼 때, 본 경매는 채권자의 권리 회수를 목적으로 진행되는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산광역시 기장군이라는 지리적 이점은 있으나, 세부 지역의 특수성(농경지, 임야 혼재)을 고려해야 합니다.

* 잠재력: 제1종일반주거지역으로 지정된 일부 토지가 있어 향후 행위 제한 완화 시 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 이는 매우 불확실한 요소입니다.

* 리스크: 농지취득자격증명 필수, 낮은 접근성, 개발 및 환경 규제(개발제한구역, 상수원보호구역)가 주요 리스크 요인입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 28,830,000원

본 물건의 경우, 농지취득자격증명 제출 의무, 차량 접근의 어려움, 개발 제한 구역 포함 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 조사한 후, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태와 이용 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵지만, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

무엇보다 농지취득자격증명 취득 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.