나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [16] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (16)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 504호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

토지지분: 21.275744130949818㎡ (약 6.44평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO (양천신용협동조합 추정)

건축물 사용승인일: 2022년 2월 17일

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(부산공업고등학교)으로 지정되어 있습니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리(을1: 양천신용협동조합 근저당권, 2022-03-22 접수)보다 후순위의 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 3,840,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 정경모 (2022-03-22 접수)

* 근저당권: 양천신용협동조합 (2022-03-22 접수, 권리금액 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이상민 (2024-12-23 접수, 권리금액 150,000,000원) - 말소 예정

* 근저당권: 남부천세무서장 (2024-06-03 접수, 권리금액 240,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-09-10 접수, 권리금액 50,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 양천신용협동조합 (2025-02-28 접수, 권리금액 2,096,033,769원) - 말소 예정

* 가압류: 해운대새마을금고 (2025-04-17 접수, 권리금액 1,000,000,000원) - 말소 예정

임차인 현황 상 이상민 씨가 등재되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부등본 상 주택임차권 역시 말소 예정 권리에 해당합니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권 및 시세 분석

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 다세대주택으로, 건물 자체는 2022년 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월에 거래된 주변 다세대주택의 면적 대비 가격은 다음과 같습니다.

* 승원빌라5차A동 (1996년식, 62.8㎡): 133,000,000원 (약 701만 원/㎡)

* 남경 (2002년식, 81.16㎡): 150,000,000원 (약 612만 원/㎡)

* 오케이센트럴시티 (2020년식, 17.9㎡): 122,000,000원 (약 682만 원/㎡)

본건 건물의 면적은 29.88㎡(약 9.04평)이며, 감정가는 299,000,000원입니다. 이는 3.3058㎡(1평)당 약 3307만 원에 해당합니다.

제공된 매매 사례 중 가장 최근 건축 연도인 '오케이센트럴시티'의 면적당 가격(약 682만 원/㎡)을 적용하여 환산하면, 본건의 시장 가치는 약 203,576,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 299,000,000원과 최근 시장 거래 사례 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본건이 신축이라는 점을 감안하더라도 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 다만, '이한팔라티움'이라는 특정 단지의 브랜드 가치나 내부 마감 수준에 따라 실제 시장 가격은 달라질 수 있습니다.

1.4. 건물 및 시설 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 5층 504호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 2022년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물이므로 전반적인 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 대연동 일대는 주거 지역으로서 부산공업고등학교, 부경대학교, 경성대학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 지하철 2호선 대연역이 인근에 있어 부산 시내로의 접근성이 뛰어납니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 이상민 씨는 대항력이 없으나, 공부 외에 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재까지 명확한 인수 부담은 없어 보입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채권 총액이 매우 높은 편입니다. 경매 절차 자체에는 큰 영향을 미치지 않으나, 담보 설정 규모를 통해 채무 관계의 복잡성을 짐작할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 역세권 입지와 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담은 없어 보입니다. 다만, 감정가 대비 인근 시장 거래 사례의 가격이 현저히 낮아, 감정가 산정에 대한 재검토가 필요해 보입니다. 신축이라는 장점과 역세권 입지를 고려할 때, 적정 가격으로 입찰 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 대연역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 우수한 생활 환경: 학교, 상업시설 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 299,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 최근에 지어진 '오케이센트럴시티'의 면적당 가격(약 682만 원/㎡)을 적용하여 환산한 시장 가치는 약 203,576,000원입니다.

이는 감정가 대비 약 68% 수준으로, 상당한 차이를 보입니다.

신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려하되, 시장의 현재 가격 수준을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 시장 거래가의 중간 지점을 고려하여 240,000,000원 수준으로 제안합니다.

입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태 등을 직접 확인하고, 주변 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.