나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [14] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 242,000,000원 (2억 4천 2백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.88㎡ (약 5.11평)

토지지분: 16.875339220331682㎡

건물면적: 23.70㎡ (약 7.17평)

건물지분: 23.7㎡

1.4. 기타 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

물건지 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매의 채권자는 양OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김가희 (김 )

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2024-02-26

* 확정일자: 2024-02-26

* 배당신고일자: 2025-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 등기부상 해당 임차권은 말소된 것으로 기재되어 있으며, 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 정경모 (2022-03-22)

* 근저당권 (말소기준권리): 양천신용협동조합 (2022-03-22, 채권최고액 2,400,000,000원)

* 근저당권: 남부천세무서장 (2024-06-03, 240,000,000원)

* 주택임차권: 김가희 (2025-02-03, 35,000,000원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-09-10, 50,000,000원)

* 임의경매개시결정: 양천신용협동조합 (2025-02-28, 2,096,033,769원)

* 가압류: 해운대새마을금고 (2025-04-17, 1,000,000,000원)

총 등기부채권 합계: 3,725,000,000원 (37억 2천 5백만원)

3.4. 인수주의 권리

등기부상 모든 권리(을1 근저당권, 을5 주택임차권, 을4 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매, 갑4 가압류)가 말소 예정이거나 이미 말소 처리되어, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부상 구체적인 내용이 없어 일반적인 경우 소멸한다고 가정함)

4. 상권분석

4.1. 주변 다세대주택 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 대연동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 승원빌라5차A동 (1996년 준공, 62.8㎡): 2026년 6월, 13,300만원 거래 (약 211.7만원/㎡)

* 남경 (2002년 준공, 81.16㎡): 2026년 6월, 15,000만원 거래 (약 184.8만원/㎡)

* 오케이센트럴시티 (2020년 준공, 17.9㎡): 2026년 6월, 12,200만원 거래 (약 681.5만원/㎡)

4.2. 현재 시세 반영

본건 물건은 '이한팔라티움'으로 2021년에 준공된 신축 건물입니다. 전용면적은 23.70㎡이며, 감정가는 242,000,000원입니다. 이는 약 10,210,930원/㎡의 가격으로, 최근 실거래가 중 연식이 유사한 '오케이센트럴시티'(약 681.5만원/㎡)보다 높은 수준입니다. 이는 신축 건물로서의 프리미엄, 개별 세대의 특성, 또는 감정평가 시점의 시장 상황이 반영된 결과로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 건물 내 5층 502호

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 샷시창 구조

5.2. 설비 내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용 상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 현황 또한 유사하게 이용되고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

모든 등기부상 권리가 말소 예정이거나 말소되어 있어 법률적인 권리관계 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 구체적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정가 대비 주변 신축 다세대주택의 실거래가 수준이 상대적으로 낮은 편이므로, 낙찰 후 시세차익을 얻기 위해서는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 또한, 총 등기부채권 총액(37억 2천 5백만원)이 감정가(2억 4천 2백만원)에 비해 매우 높아, 해당 물건의 담보 가치 대비 채무 규모가 상당히 컸던 상황을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 인수 부담이 없습니다. 그러나 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 신축 건물의 장점과 함께 입지적 가치를 고려할 때, 시장 가격과의 괴리를 감안한 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 우수한 입지 및 대중교통 접근성 (대연역 인근)

* 말소 조건으로 인한 권리 인수 부담 없음

* 주거용 부동산으로서의 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원입니다.

인근 유사 신축 다세대주택(오케이센트럴시티, 17.9㎡, 12,200만원)의 거래 가격을 기준으로 환산한 예상 시세는 약 161,531,760원입니다.

임차인의 보증금은 인수되지 않으므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

신축 건물의 프리미엄과 감정가를 고려하되, 실거래가 수준을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 210,000,000원

(1억 7천만원 ~ 2억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.