나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [13] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (13)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건은 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 을1 근저당권 (양천신용협동조합, 2,400,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-01

확정일자: 2022-12-27

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸되며, 보증금 반환 의무는 인수되지 않습니다.

등기부채권 총액: 3,840,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근 부동산 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

- 2026년 6월 4일 거래된 승원빌라5차A동(1996년식, 62.8㎡)은 133,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 686만원)

- 2026년 6월 8일 거래된 남경(2002년식, 81.16㎡)은 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 591만원)

- 2026년 6월 2일 거래된 오케이센트럴시티(2020년식, 17.9㎡)는 122,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,172만원)

본건(이한팔라티움, 2021년 건축, 29.88㎡)의 감정가는 299,000,000원으로, 평당 약 1,000만원입니다.

비교적 신축 건물(2020년, 2021년)의 경우 면적당 가격이 높게 형성되는 경향을 보이나, 본건의 감정가는 최근 매매 사례 중에서도 평당 단가가 높은 편입니다. 이는 건물의 신축 연도 및 단지 내 입지, 품질 등 특수 요인이 반영된 결과로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내부 설비: 위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 주위 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 대연역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 평균에 다소 괴리가 존재합니다. 다만, 본건이 속한 '이한팔라티움' 건물이 2021년에 준공되어 비교적 신축이라는 점을 고려하면 감정가가 현재 시세를 더 잘 반영하고 있을 가능성이 있습니다.

경매 물건 특성상 권리관계가 복잡할 수 있으나, 본건은 말소기준권리 하위 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 매각으로 인한 권리 소멸로 깨끗한 권리 상태로 취득이 가능합니다.

주변 시세와의 가격 차이를 면밀히 분석하고, 신축 건물로서의 가치를 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대연역 인근으로 역세권에 준하는 교통 편의성을 제공합니다.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 299,000,000원

최근 실거래가 및 건물 신축 연도를 고려할 때, 본 건의 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 다만, 경쟁 상황 및 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 수준인 289,000,000원에서 300,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 입찰 시에는 철저한 현장 조사를 통해 정확한 시세를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.