나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [15] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 다세대주택입니다.

주요 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (15)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층503호

* 용도: 다세대주택 (공부상 다세대주택, 도시형생활주택-단지형)

* 감정가: 242,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양천신용협동조합 (양OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 16.88㎡ (약 5.11평)

* 건물면적: 23.70㎡ (약 7.17평)

1.3. 건물 정보

* 건물명: 이한팔라티움

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 해당 호실은 지상 5층 중 5층에 위치

* 건축 연도: 사용승인 2022년 02월 17일 (정확한 등기일: 2022.10.08)

* 총 세대수: 16세대 (본 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산공업고등학교)

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 말소기준권리: 을1 근저당 (양천신용협동조합, 2022.03.22. 접수, 채권액 24억 2천만원)

* 이 외 다수의 근저당, 임차권, 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 본 경매 절차가 완료되면 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.06.03

* 확정일자: 2022.05.04

* 배당신고일자: 2025.02.03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을5, 2025.02.03. 접수) 등기되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리분석 종합

임차인은 대항력이 없으며, 모든 등기된 권리는 낙찰로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 부산 남구 대연동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 부산공업고등학교와 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 대연역을 중심으로 한 지역 상권의 일부를 형성하고 있으며, 주거 목적의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 부산공업고등학교, 인근 초·중·고등학교 다수.

* 교통: 지하철 2호선 대연역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 상가 및 마트 등 생활 편의시설 이용 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액은 3,815,000,000원으로, 감정가 242,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 특히, 말소기준권리인 을1 근저당 채권액 2,400,000,000원은 감정가를 크게 초과하며, 이는 본 물건이 공동 담보로 제공되었거나 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

6.2. 명도 관련 사항

임차인은 대항력이 없으나, 낙찰 후 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 보증금이 전액 배당될 것으로 예상되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축급(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다. 권리분석상 인수될 권리나 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 감정가 대비 매우 높은 채무 총액은 입찰 시 신중한 검토가 필요하며, 주변 시세와의 비교 분석을 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안전한 권리 관계: 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 법적 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 대연동 지역의 주거 수요를 바탕으로 실거주 또는 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원입니다.

최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 해당 면적(23.70㎡)과 건축 연식(2022년)을 고려할 때, 현재 시장 가격은 감정가와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

다만, 본 물건의 정확한 동일 건물 내 실거래가 정보가 부족하여, 주변 유사 조건의 다세대주택 거래 사례를 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 거래 사례 (2020년식, 17.9㎡): 약 681만원/㎡ (122,000,000원 / 17.9㎡)

* 본건 물건 면적: 23.70㎡

위 시세를 단순 적용 시 약 161,532,857원 수준의 시장 가격이 추정되나, 이는 감정가(242,000,000원)보다 낮은 수치입니다. 감정평가액을 기준으로 입찰가를 설정하는 것이 일반적이며, 본 건의 경우 낙찰 가능성과 수익성을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 80% 수준: 약 193,600,000원

* 감정가 90% 수준: 약 217,800,000원

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.