나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [11] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (11)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층403호 (신주소: 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24)

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

* 감정가: 293,000,000원

* 토지면적: 20.88㎡ (약 6.32평)

* 토지지분: 20.884122334697395㎡ (약 6.32평)

* 건물면적: 29.33㎡ (약 8.87평)

* 건물지분: 29.33㎡ (약 8.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO (등기부상: 양천신용협동조합)

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2021년 8월 (사용승인일 2022년 2월 17일)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총층수: 지상 5층

* 해당층: 4층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음 [cite: Appraisal Summary]. 남구청, 교육지원청 등이 인근에 위치하여 행정 및 교육 인프라가 갖추어져 있음. 대연동 일대는 재개발 사업을 통해 신축 아파트 단지가 건설되고 있으며, 고급 아파트 건설과 함께 부촌으로 부상하고 있는 지역으로 분석됨.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 '대연역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리함 [cite: Appraisal Summary]. 부산의 중심부를 통과하는 2호선과 다양한 버스 노선으로 교통의 편의성이 우수함.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함 [cite: Appraisal Summary].

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (양천신용협동조합, 2022-03-22 접수)

* 총 채권액: 등기부채권 총액 3,830,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박승현)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-07

* 확정일자: 2022-05-27

* 배당신고일자: 2024-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인의 주택임차권은 말소 예정으로, 보증금은 배당을 통해 처리될 예정임.

* 임차인: 이유찬

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 및 확정일자 정보가 없어 권리분석상 낙찰자가 인수할 사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 등기사항에 나타난 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위로서, 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 동향:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 다세대주택 매매가는 2020년식 17.9㎡(약 5.4평) 유닛이 122,000,000원(약 2255만원/평)에 거래되었음 [cite: Recent Sales JSON 3]. 이는 비교적 신축 건물의 소형 유닛에 대한 높은 가치를 시사함.

* 반면, 1996년식 62.8㎡(약 19평) 유닛은 133,000,000원(약 700만원/평), 2002년식 81.16㎡(약 24.5평) 유닛은 150,000,000원(약 611만원/평)에 거래되어, 연식이 오래된 대형 유닛의 경우 평당 가격이 상대적으로 낮게 나타남 [cite: Recent Sales JSON 1, 2].

* 한편, 대연동 일대는 재개발이 활발히 진행되며 고급 아파트 단지가 건설되는 등 부촌으로 부상하는 지역으로 분석됨. 일부 지역에서는 3.3㎡당 2,000만원 이상의 높은 시세를 형성하는 것으로 보임.

* 본건 물건인 '이한팔라티움'은 2021/2022년 신축 건물로, 이러한 지역 개발 및 신축 효과를 고려할 때, 비교적 오래된 주택들의 시세보다는 높은 가치를 가질 것으로 예상됨. 감정가는 293,000,000원 (약 3300만원/평)으로, 이는 신축 건물의 가치와 지역 발전 가능성을 반영한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '부산공업고등학교' 등 학교 시설이 인접해 있으며, 주위로 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함 [cite: Appraisal Summary]. '공간숲'과 같은 청년 및 지역 주민을 위한 공간도 운영되고 있음.

* 주변 환경: 전반적으로 주거 및 교육 환경이 형성되어 있으며, 일부 지역은 도시재생 사업을 통해 1인 가구의 안전한 주거 환경 조성을 추진하고 있어 치안 및 안전 강화 노력이 이루어지고 있음. 폐형광등 분리수거함 등 환경 관련 시설도 운영 중임.

* 혐오시설: 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 다만, 대연동 대학가 인근 지역은 1인 가구 범죄 예방을 위한 도시재생 사업이 추진된 바 있음. 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 상대보호구역에 해당하나, 이는 일반적인 토지 이용 규제임.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2021년 완공된 신축 건물로, 건물 노후도에 따른 직접적인 리스크는 낮을 것으로 판단됨.

* 지역 개발 및 공급: 대연동 일대 재개발 및 신축 아파트 공급이 활발하게 이루어지고 있어, 향후 유사한 신축 물건과의 경쟁 구도가 형성될 수 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로, 건축물 높이 제한 등 일반적인 주거지역 규제가 적용됨. 또한 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 상대보호구역에 해당함 [cite: Appraisal Summary].

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축 다세대주택(도시형생활주택)으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 등 주거 환경이 양호한 편입니다. 특히, 해당 지역은 지속적인 개발 및 도시재생 사업을 통해 주거 가치가 상승하고 있으며, 신축 건물로서의 희소성과 현대적인 건축 디자인은 높은 평가를 받을 수 있습니다. 권리관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 제공된 주변 시세 정보와 감정가 사이에 일부 차이가 있어, 신축 건물로서의 가치와 향후 지역 개발 잠재력을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 완공된 현대적인 건물로, 신축 프리미엄과 낮은 유지보수 비용을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 대연역 인근의 편리한 교통 환경과 함께, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다 [cite: Appraisal Summary, 7].

* 지역 개발 잠재력: 대연동 일대의 지속적인 재개발 및 도시 재생 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 293,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보 중 신축 소형 유닛은 3.3㎡당 약 2255만원 수준이었으나 [cite: Recent Sales JSON 3], 대연동 일대의 개발 현황과 신축 아파트 단지의 높은 가치를 고려할 때, 감정가의 적정성을 뒷받침하는 시장 상황이 존재합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 이를 약간 하회하는 선에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.