나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [8] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (8)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층304호

* 건물명: 이한팔라티움

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 준공(사용승인) 연도: 2022년

* 용도: 다세대주택 (공부상 다세대주택-도시형생활주택-단지형)

* 감정가: 299,000,000원

* 토지면적: 21.28㎡ (6.44평)

* 토지지분: 21.275744130949818㎡ (6.44평)

* 건물면적: 29.88㎡ (9.04평)

* 건물지분: 29.88㎡ (9.04평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (양천신용협동조합, 2,400,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (양천신용협동조합, 2,400,000,000원)

* 주택임차권 (박희진, 140,000,000원)

* 근저당권 (남부천세무서장, 240,000,000원)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 50,000,000원)

* 임의경매 (양천신용협동조합, 2,096,033,769원)

* 가압류 (해운대새마을금고, 1,000,000,000원)

* 인수되는 권리: -

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-22

확정일자: 2024-02-27

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 없음

주의: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 부산광역시 남구 대연동 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 상권 특성: 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 대중교통 접근성: 지하철 2호선 '대연역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (교통사정 보통)

1.4. 생활정보

* 건물 개요: 이한팔라티움은 철근콘크리트구조로 지상 5층 건물이며, 본건은 3층 304호입니다. (2022년 사용승인)

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 이용 상태: 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 주변 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. (주변 부산공업고등학교 등 교육시설 인접)

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 부담할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 관련: 현재 파악된 임차인(박 )은 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 경우 법적 절차 진행 가능성이 있습니다. (인수 보증금 없음)

* 감정가 대비 시장 가치: 제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건 건물 면적(약 9.04평) 및 신축 연도(2022년)를 고려했을 때, 감정가(2.99억) 대비 시장 가치가 낮을 수 있다는 분석이 있습니다. (상세 내용은 상권분석 및 예상 입찰가 참고)

* 주변 시설: 제2종일반주거지역 내 위치하며, 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 특별히 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 남구 대연동 소재 '이한팔라티움' 다세대주택으로, 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 지하철 2호선 대연역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 환경 또한 양호합니다.

* 다만, 제공된 최근 매매 사례 분석 시, 감정가 대비 시장 가치가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 향후 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 총체적으로 볼 때, 권리상 하자 없이 비교적 신축인 주택이라는 장점이 있으나, 가격적인 측면에서 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 대연역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 직주근접 및 이동성이 우수합니다.

* 권리 관계 명확: 모든 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 편의성: 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자의 선호도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 299,000,000원

* 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건(약 9.04평, 2022년 준공)과 유사한 조건의 신축 건물(2020년 준공, 5.4평)의 평당 거래 단가는 약 2,259만원 수준으로 분석됩니다.

* 이를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 204,000,000원 (약 2.04억 원) 수준으로 예상됩니다.

* 감정가(299,000,000원) 대비 추정 시장 가치가 낮게 형성될 가능성이 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

* 위 분석을 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 (약 2.3억 원) 수준으로 제안합니다.

* 입찰 희망가는 감정가의 80% 수준인 약 239,200,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.