나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [12] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 부산광역시 남구 대연동 894-18, 이한팔라티움 주건축물제1동 4층404호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5015 (12)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 299,000,000원입니다.

토지면적은 21.28㎡ (약 6.44평)이며, 건물면적은 29.88㎡ (약 9.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 양OOOOOOO입니다.

공동담보로 설정된 물건이며, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 등재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 집합건물 등기부등본상 다음과 같은 권리관계가 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 3,840,000,000원입니다.

- 소유권보존: 정경모 (2022-03-22)

- 근저당권: 양천신용협동조합 (2022-03-22, 말소기준권리, 채권액 2,400,000,000원)

- 근저당권: 남부천세무서장 (2024-06-03, 채권액 240,000,000원)

- 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-09-10, 채권액 50,000,000원)

- 임의경매개시결정: 양천신용협동조합 (2025-02-28, 채권액 2,096,033,769원)

- 가압류: 해운대새마을금고 (2025-04-17, 채권액 1,000,000,000원)

- 주택임차권: 정경두 (2022-10-12 확정일자, 2022-10-31 전입일자, 채권액 150,000,000원, 말소)

말소기준권리인 양천신용협동조합의 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(정경두)

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-10-31

- 확정일자: 2022-10-12

- 배당신고일자: 2024-11-05

- 대항력: 없음

- 비고: 말소 예정

권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

- 승원빌라5차A동 (1996년식, 62.8㎡): 2026년 6월 거래, 133,000,000원 (약 700만원/평)

- 남경 (2002년식, 81.16㎡): 2026년 6월 거래, 150,000,000원 (약 612만원/평)

- 오케이센트럴시티 (2020년식, 17.9㎡): 2026년 6월 거래, 122,000,000원 (약 2260만원/평)

본건 물건(이한팔라티움)은 2022년에 건축되어 신축에 해당하며, 전용면적 29.88㎡ (약 9.04평)입니다.

최근 거래된 신축 빌라(오케이센트럴시티, 2020년식)의 평당 매매가가 약 2260만원임을 감안할 때, 본건 역시 신축 프리미엄을 고려하면 유사하거나 더 높은 가격대를 형성할 수 있습니다.

감정가는 299,000,000원으로, 평당 약 3,307만원으로 산정됩니다. 이는 최근 유사 신축 빌라의 거래 시세(약 2,260만원/평)보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 '대연역' 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 외부 접근성도 좋습니다.

* 교육: 부산공업고등학교가 인근에 위치합니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세: 분석된 최근 실거래가 정보를 토대로 산정한 예상 시세보다 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 입찰 시 이러한 가격 차이를 신중하게 고려해야 합니다.

* 향후 부동산 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 변동성 위험을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성도 좋습니다. 다만, 감정가가 최근 유사 신축 건물의 실거래가 시세보다 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없어 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 입지: 부산 남구 대연동에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 대연역 역세권에 해당합니다.

* 개발 잠재력: 대연동 일대의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 자료를 종합적으로 고려하여, 본 건의 현재 시장 가치를 약 204,300,000원 (9.04평 * 22,600,000원/평)으로 추정합니다. 이는 오케이센트럴시티(2020년식)의 거래 시세를 기준으로 산출한 값이며, 본건(2022년식)의 신축성을 감안하여 시세보다 약간 상향 조정하여 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가(299,000,000원)와의 상당한 가격 차이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.