나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [9] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (9)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층 401호

용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택-단지형)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

토지지분: 21.275744130949818㎡ (약 6.44평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치

주위환경: 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설이 형성된 지역

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임

도로: 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산공업고등학교)

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권보존: 정경모 (2022-03-22)

* 근저당 (말소기준권리): 양천신용협동조합 (2022-03-22, 2,400,000,000원)

* 주택임차권: 이기주 (2022-04-19 확정, 2022-05-20 전입, 150,000,000원) - 말소

* 근저당: 남부천세무서장 (2024-06-03, 240,000,000원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-09-10, 50,000,000원) - 말소

* 임의경매: 양천신용협동조합 (2025-02-28, 2,096,033,769원) - 말소

* 가압류: 해운대새마을금고 (2025-04-17, 1,000,000,000원) - 말소

총 등기부채권액: 3,840,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 말소된 권리로서 인수되는 보증금은 없음.

권리분석 요약:

말소기준권리인 양천신용협동조합의 근저당(을1)보다 늦은 권리들은 낙찰로 인해 소멸됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 부산공업고등학교 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

교통: 대연역(2호선)을 이용할 수 있고 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 용이한 편입니다.

인프라: 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 마감이며 창호는 샷시 구조입니다.

이용상태: 공부상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 실제 이용 중입니다.

설비: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 학교: 부산공업고등학교가 인접하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되었으나, 등기부상 추가적인 공동담보에 대한 직접적인 문제는 확인되지 않습니다. (상세 내용은 등기부등본 추가 확인 필요)

건축물 현황: 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 등재되어 있으며, 실제 이용 상태와의 차이는 없습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 외부 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 부산공업고등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며 대연역을 이용한 교통 편리성이 높은 입지입니다. 건물 및 토지 면적은 소형이며, 감정가는 2억 9,900만원입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

대연역 역세권: 지하철 2호선 대연역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

교육 환경: 부산공업고등학교가 인접하여 교육 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

신축급 건물: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 거주 편의성이 양호합니다.

안정적인 주거지역: 주변이 공동주택, 학교 등으로 구성되어 주거 환경이 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 거래: 17.9㎡ (2020년식) → 12,200만원 (약 681.5만원/㎡)

* 2026년 6월 거래: 62.8㎡ (1996년식) → 13,300만원 (약 211.8만원/㎡)

* 2026년 6월 거래: 81.16㎡ (2002년식) → 15,000만원 (약 184.8만원/㎡)

본건은 29.88㎡ 면적이며, 2022년 준공으로 가장 신축에 해당합니다. 가장 유사한 조건(2020년식, 17.9㎡)의 매매 사례를 기준으로 환산 시, 평당 단가는 약 681.5만원입니다. 본건의 면적(29.88㎡)에 동일 단가를 적용하면 약 20,357만원이 됩니다. 신축 건물임을 감안하여 15%의 프리미엄을 적용 시 약 23,410만원으로 추정됩니다.

따라서, 현 시세 기준으로 본건의 예상 입찰가는 235,000,000원 정도로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.