나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [10] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (10)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층402호 (신주소: 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24)

용도: 공동주택 (다세대주택, 도시형생활주택-단지형)

감정가: 293,000,000원

토지면적: 20.88㎡ (약 6.32평)

토지 지분: 20.884122334697395㎡ (약 6.32평)

건물면적: 29.33㎡ (약 8.87평)

건물 지분: 29.33㎡ (약 8.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양천신용협동조합 (자료상 양OOOOOOO)

건축물 준공/사용승인: 2022년 02월 17일

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층

총 세대수: 16호 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요만 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 말소 대상입니다.)

* 말소기준권리: 2022년 03월 22일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 총 권리관계:

* 소유권보존 (정경모)

* 근저당 (양천신용협동조합, 2,400,000,000원) - 말소기준

* 주택임차권 (오강기, 135,000,000원) - 말소 예정

* 근저당 (남부천세무서장, 240,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 50,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매 (양천신용협동조합, 2,096,033,769원) - 본건 경매

* 가압류 (해운대새마을금고, 1,000,000,000원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 3,825,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 04일

* 확정일자: 2022년 04월 15일

* 배당신고일자: 2025년 04월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 부산 남구 대연동에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설이 밀집하여 주거 생활권이 형성되어 있습니다.

* 지하철 2호선 대연역 역세권에 해당하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 지역 내 이동이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 부산공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '부산 남구청 1인 가구 안심 마을 도시재생' 관련 기사에서 대연동 대학가 인근 원룸촌의 범죄 예방 관련 언급이 있어, 지역 안전에 대한 간접적인 고려는 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산공업고등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다. 배당 절차에 따라 보증금 회수가 예상되므로 낙찰자에게 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

부산 남구 대연동에 소재한 이한팔라티움 4층 402호는 2022년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 대연역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 대연역과의 접근성이 좋으며, 부산공업고등학교 인근 지역으로 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금이나 권리가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 293,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2020년 건축된 17.9㎡(약 5.4평) 규모의 '오케이센트럴시티' 물건이 2026년 6월 2일 12,200만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건과 유사한 건축 연식의 신축급 다세대주택임을 감안할 때, 본건(29.33㎡, 약 8.87평)의 현 시세는 대략 200,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(293,000,000원)와 추정 시세(200,000,000원) 간에 약 32%의 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시점에 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

따라서, 감정가의 70~80% 수준인 205,100,000원에서 234,400,000원 사이에서 입찰가를 고려하되, 추정 시세인 200,000,000원을 기준으로 입찰가 상한선을 설정하는 전략이 유효할 수 있습니다. 신중한 접근을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.