나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [7] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층303호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경5015 (7)이며, 감정가는 298,000,000원입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층303호

* 용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택-단지형)

* 감정가: 298,000,000원

* 토지 면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

* 건물 면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO (양천신용협동조합)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 건축물 정보: 2022년 2월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 3층 303호입니다. 총 16세대가 거주할 수 있는 규모이며, 건축면적은 194.8㎡ (약 58.9평), 연면적은 589.43㎡ (약 178.3평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, '부산공업고등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지 위에 공동주택(다세대주택)이 건축되어 있습니다.

* 도로: 본건의 남측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 22일에 접수된 양천신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다. 본 건과 관련하여 접수된 이후의 권리들(근저당공동담보, 가압류, 임의경매, 가압류)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 말소기준권리: 양천신용협동조합 근저당권 (2022.03.22.)

* 등기부채권 총액: 3,690,000,000원

* 인수되는 권리: 없음

임차인 현황:

최예원(최 ) 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 최예원

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2024년 5월 23일

* 확정일자: 2024년 5월 27일

* 배당신고일자: 2025년 3월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 배당 신고를 하였고 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하고 명도될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 대연동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 공동주택과 단독주택이 다수 분포하고 있습니다. 부산공업고등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있으며, 생활 편의를 위한 각종 근린생활시설도 잘 갖추어져 있습니다. 지하철 2호선 대연역을 중심으로 형성된 상권 이용이 가능하여, 기본적인 수요는 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부산공업고등학교, 대연중학교, 연포초등학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있습니다.

* 교통: 부산 지하철 2호선 대연역을 이용할 수 있어 부산 시내로의 이동이 편리합니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 공동현관, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정된 물건으로, 동일한 채무를 담보하기 위해 다른 부동산과 함께 묶여 있을 수 있습니다. 경매 진행 시, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 연식: 2022년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후화에 따른 문제는 적을 것으로 보입니다. 다만, 모든 신축 건물과 마찬가지로 시간이 지남에 따라 하자 발생 가능성은 상존합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 드러나는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주거 지역 및 학교와 인접해 있어 쾌적한 환경이 유지되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 신축급 다세대주택으로, 부산 지하철 2호선 대연역 역세권이라는 장점을 지니고 있습니다. 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 인수할 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보이나, 입지 및 신축 연식을 고려할 때 충분한 가치를 지니고 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 주택: 2022년 준공으로 건물 상태 및 내부 마감이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 대연역 역세권으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인이 배당을 통해 명도될 예정이므로 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건 대비 본 건의 현재 시세는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 298,000,000원으로, 추정 시세보다 높게 책정되었습니다. 이에 따라 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추정 시세: 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원

* 감정가: 298,000,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 시세 분석과 감정가와의 격차를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 약 215,000,000원 ~ 225,000,000원으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.