나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [4] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (4)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 299,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 204호

신축 연도: 2022년 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지상 5층 중 2층

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 채권자 정보

채권자: 양OOOOOOO

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본 건은 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 03월 22일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 소멸예정 권리

말소기준권리보다 후순위의 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을1: 근저당권 (양천신용협동조합, 2022-03-22, 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 을5: 주택임차권 (윤홍주, 2022-05-19 전입, 150,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

* 을4: 근저당권 (남부천세무서장, 2024-06-03) - 말소

* 갑2: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-09-10) - 말소

* 갑3: 임의경매 (양천신용협동조합, 2025-02-28) - 말소

* 갑4: 가압류 (해운대새마을금고, 2025-04-17) - 말소

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강경아

보증금: 1,000,000원

차임: 700,000원

배당신고일자: 2025-04-17

대항력: 없음

비고: 소액임차인으로 판단되며, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

* 임차인: 윤명희

보증금: 1,000,000원

차임: 800,000원

대항력: 없음

비고: 소액임차인으로 판단되며, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤홍주)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-19

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2024-06-14

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권이 말소되었고 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하지 않습니다. 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (낙찰자가 인수하는 임차인 보증금 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 부산공업고등학교 및 대연역 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 상권 평가

대연역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 배후 주거단지와 상업시설이 발달하여 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 본 건 자체는 공동주택(다세대주택)으로 상업적 가치보다는 주거 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

부산공업고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 교통편의

지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.4. 건물 내 설비

위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 채권 총액

본 건은 공동담보 물건이며, 등기부채권 총액이 3,840,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며, 유찰 가능성을 높입니다.

6.2. 임대차 관계

임차인 현황상 보증금이 100만원인 임차인 2명이 있으나, 대항력이 없으며 소액보증금으로 배당을 통해 회수가 예상됩니다. 다만, 임대관계에 대한 미확인 사항이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 건축물 노후도

2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건축물 노후도에 따른 직접적인 리스크는 적습니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관되거나 가치 하락을 야기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호하며, 건물 자체의 연식도 오래되지 않았습니다. 다만, 공동담보 물건으로 채권 총액이 높아 경매가가 감정가를 하회할 가능성이 크며, 이는 오히려 저가 낙찰의 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대연역 도보권의 역세권 입지

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물

* 권리관계가 깔끔하여 인수 부담 없음

* 감정가 대비 시세 차익 및 시세 하락 시 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가는 약 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 2억 9천 9백만원으로 시세 대비 높은 편입니다. 공동담보 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 높으며, 시세 하단부에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 1억 3천 5백만원 ~ 1억 4천 5백만원 사이로 제안합니다. 본 금액은 낙찰자가 인수하는 보증금이 없다는 점과 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사와 현장 방문을 통해 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.