나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [2] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (2)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층202호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 중 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

* 건축물 사용승인일: 2022년 02월 17일

* 감정가: 298,000,000원

* 토지면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

* 건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 형성

* 교통상황: 차량 접근 가능. 인근 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '대연역' 소재 (교통사정 보통)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산공업고등학교)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (양천신용협동조합, 2022-03-22 접수)

* 전체 채권총액: 3,790,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸 예정)

* 임차인 현황:

* 서

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2024-04-03

* 확정일자: 2024-03-04

* 배당신고일자: 2025-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대연역 인근에 위치하며, 주변으로 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사한 다세대주택의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 시세가 상이합니다.

* 2020년 준공된 17.9㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 6월 12,200만원에 거래되었습니다. (이는 약 681만원/㎡ 수준입니다.)

* 본 건의 건물 면적은 29.80㎡ (약 9.02평)으로, 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)임을 감안할 때, 해당 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근 시 약 2억원 내외의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다.

* 다만, 감정가는 298,000,000원으로, 이는 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 부산공업고등학교, 인근 초·중·고등학교 위치

* 교통: 부산 지하철 2호선 '대연역' 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 생활 편의시설 이용 용이

* 혐오시설: 본 건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 주변 시세 간의 상당한 괴리가 존재하여, 입찰 시 가격 책정에 신중을 기해야 합니다.

* 높은 총 채권액(37.9억원)으로 인해 경매 절차의 복잡성 또는 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 협조가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 대연역 역세권이라는 장점이 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수해야 할 보증금 또한 없어 권리 관계는 명확합니다.

* 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점은 주요 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지

* 권리관계가 깔끔하여 명도 용이성 예상

* 주변 개발 호재 또는 지역적 수요 고려 시 투자 가치 기대

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 298,000,000원

* 주변 시세 및 건물 가치 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 220,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 이는 감정가보다는 낮지만, 비교적 최신 건물임을 감안한 시세 반영가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.