나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [3] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (3)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 298,000,000원

* 토지면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

* 토지지분: 21.218780960585832㎡ (약 6.42평)

* 건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

* 건물지분: 29.8㎡ (약 9.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용 편리. 제반 교통사정은 보통 수준.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 입지 분석상 특이 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2022-03-22) 양천신용협동조합 근저당권.

* 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (양천신용협동조합, 2022-03-22, 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (남부천세무서장, 2024-06-03, 240,000,000원)

* 을5: 주택임차권 (김건희, 2023-06-19 전입, 20,000,000원) - 임차인 현황 상 대항력 없음.

* 갑2: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-09-10, 50,000,000원)

* 갑4: 가압류 (해운대새마을금고, 2025-04-17, 1,000,000,000원)

* 갑3: 임의경매 (양천신용협동조합, 2025-02-28, 2,096,033,769원) - 본건 경매개시결정.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김건희 (김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2023-06-19

* 확정일자: 2023-05-22

* 배당신고일자: 2025-03-18

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자보다 확정일자가 빠르나, 배당신고를 하였고 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설이 다양하게 분포되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 대연역이 인근에 소재하여 역세권의 이점을 가지며, 이는 임대 및 매매 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 주변 다세대 주택의 거래량은 꾸준한 편으로 보입니다. (다만, 최근 매매 사례의 건축 연도 및 면적이 본건과 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적일 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용 중이며, 실제 이용 상태도 동일합니다.

* 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로, 지상 5층 건물 내 2층에 위치합니다. 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다. (직접적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 교통: 부산지하철 2호선 대연역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 표제부 및 전유부 상으로는 특이사항이 없습니다.

* 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인 김건희 씨의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 감정평가서 상 '공동담보' 특이사항이 있습니다. 이는 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미하며, 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (본건은 개별 물건으로 진행됩니다.)

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역은 해당되지 않을 것으로 보이며, 상대보호구역으로 인해 일부 건축 규제가 있을 수 있습니다.

* 건축 연도(2021년) 대비 감정가(298,000,000원)가 비교 대상 시세보다 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 향후 낙찰가 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 대연역 역세권에 자리하여 입지 조건이 양호합니다.

* 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물이며, 필수적인 주거 설비(승강기, 도시가스 난방 등)를 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰자는 대부분의 권리를 인수하지 않고 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 또한 대항력이 없습니다.

* 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점과 대규모 채무가 설정된 점(채권자 목록 참고)은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)이라는 점은 자산 가치 유지 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 부산지하철 2호선 대연역과의 접근성이 뛰어나 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 적고, 비교적 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 주변 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 신축(2020년 준공) 다세대주택(17.9㎡)의 거래가가 12,200만원에 이루어졌으며, 이는 제곱미터당 약 681.5만원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건 건물 면적(29.80㎡)에 해당 시세를 적용할 경우, 예상 시세는 약 20,308만원 (29.80㎡ * 681.5만원/㎡)으로 산출됩니다.

* 그러나 감정가(29,800만원)가 현재 파악된 시장 시세보다 약 47% 높게 책정되어 있어, 시세 반영 정도에 따라 입찰가가 조정될 필요가 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점 등을 감안하여, 보수적으로 시세 수준인 약 21,000만원에서 23,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 물건의 감정가가 현재 시장 가치보다 높게 평가된 점을 감안할 때, 경쟁 상황 및 입찰자의 투자 목표에 따라 유연한 가격 전략이 필요합니다.

* 본 보고서에서는 시장 시세를 기반으로 220,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.