나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [5] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (5)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양천신용협동조합 (추정)

건축년도: 2022년 2월 17일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층 (본건은 3층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

본 건은 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(부산공업고등학교)에 해당합니다. 본건 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 주거 및 교육 환경이 양호한 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 3월 22일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

낙찰로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (양천신용협동조합, 2022-03-22)

* 주택임차권 (송상준, 2022-10-07 확정) - 대항력 없음

* 근저당권 (남부천세무서장, 2024-06-03)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-09-10)

* 임의경매개시결정 (양천신용협동조합, 2025-02-28)

* 가압류 (해운대새마을금고, 2025-04-17)

낙찰로 소멸되지 않는 권리:

없음 (등기부상 지상권 없음).

인수되는 권리:

없음 (인수 보증금 합계: 0원).

주요 임차인 정보:

* 주택도시보증공사 (송상준)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-21

확정일자: 2022-10-07

대항력: 없음

비고:

* 이동규

보증금: 1,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임차인 이동규의 전입일자, 확정일자 등 상세 정보가 누락되어 있으나, 현재 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 남구 대연동 지역으로, 대연역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 복합지역에 속합니다. 주변에 부산공업고등학교 등 교육시설이 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있으며, 조용한 주거 환경과 함께 편의시설 접근성이 양호합니다.

편의시설:

지하철 2호선 대연역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 역 주변 상권의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

부산공업고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다른 학교들도 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 감정가 대비 실거래가:

본 건의 감정가는 299,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가 데이터 분석 결과 (2020년식, 17.9㎡의 경우 122,000,000원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요함을 시사합니다.

채권 총액:

등기부상 채권 총액이 약 38.4억원으로 매우 높아, 향후 추가적인 경매 신청이나 공매 가능성도 배제할 수 없습니다.

공동담보 물건:

본 건은 공동담보 물건으로, 채무가 여러 물건에 걸려 있습니다. 다른 담보물건의 경매 진행 여부 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2022년 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 대연역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 보입니다. 그러나 높은 감정가와 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 실거래가 및 시세 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택:

2022년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

역세권 입지:

지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

명도 용이성:

임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 299,000,000원

최근 실거래가 분석:

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기의 신축급 다세대주택(2020년식, 17.9㎡, 122,000,000원)의 거래 사례가 있습니다. 본 건의 전용면적은 29.88㎡(약 9평)이므로, 이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 680만원/㎡ 이상으로 추정됩니다.

이 경우, 29.88㎡ * 6,800,000원/㎡ = 약 203,040,000원 수준이 됩니다.

다만, 본 건의 감정가 299,000,000원은 이러한 실거래가 수준보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

보수적인 투자 관점에서, 실거래가 및 시세 수준을 반영하여 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

투자 전략에 따라서는 감정가 대비 시세 차익을 노려 더 높은 금액을 입찰할 수도 있으나, 리스크 관리가 필요합니다.

본 건은 감정가가 높아 최소 1회 유찰될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.