나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [6] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5015 (6)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 298,000,000원

토지면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

부산공업고등학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 말소기준권리인 양천신용협동조합의 근저당권(2,400,000,000원)을 포함한 모든 등기부상 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 황 연

보증금: 130,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022년 5월 6일

확정일자: 2022년 8월 29일

배당신고일자: 2025년 1월 24일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

결론적으로, 본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담이나 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지인 대연동은 부산의 주요 주거 및 상업 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다.

인근에 부산공업고등학교 및 대연역 상권이 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다.

주변으로 연립, 다세대, 빌라 등 다양한 주거 형태의 부동산 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 각종 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 특히 지하철 2호선 대연역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

부산공업고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

최근 정보에 따르면 부산 남구 대연동 일대는 1인 가구 안심 마을 조성을 위한 도시재생 사업이 추진되고 있어, 지역 활성화가 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물건과 함께 묶여 경매에 나온 것으로 보입니다. 이는 채무 규모가 크다는 것을 시사하지만, 낙찰자에게 직접적인 인수 부담으로 작용하지는 않습니다.

제공된 JSON 매매 정보 중 가장 유사한 면적(17.9㎡)의 매매가(122,000,000원) 대비 본건의 감정가(298,000,000원)가 상대적으로 높게 책정된 점은 시세 확인 시 고려해야 할 부분입니다.

제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 주변 개발 계획 등은 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 최근 유사 면적 매매 사례와 비교했을 때 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

주변 시세 및 실제 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 낙찰자의 부담이 전혀 없습니다.

지하철 2호선 대연역 도보 이용 가능한 역세권 입지입니다.

향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

본건은 건물면적 29.80㎡ (약 9.02평)으로, 소형 주택으로서의 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 298,000,000원입니다.

주변 유사 면적(17.9㎡)의 최근 매매가는 122,000,000원으로, 이를 기준으로 환산 시 본건(29.80㎡)의 예상 시세는 약 203,106,131원 수준으로 산정됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점과 감정가 대비 시세, 그리고 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 215,000,000원 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 시세 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.