나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [10] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (10)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층210호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 가격

* 감정가: 153,000,000원

* 토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

* 토지 지분: 17.134213957531355㎡ (약 5.18평)

* 건물면적: 26.92㎡ (약 8.15평)

* 건물 지분: 26.92㎡ (약 8.15평)

1.3. 특이사항

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO (에이치에프비사이유동화전문유한회사)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 평가 대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 특히, '엘이즈엠06' 건물은 2022년 6월 준공된 비교적 신축 건물이며, 총 6층 건물 내 2층에 해당 호실이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통망

* 본 물건은 부산도시철도 3호선 '망미역'이 북측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 도로접근성

* 평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

* 해당 물건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 7월 11일 접수된 부산은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸/인수되는 권리

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (총 채권액: 4,606,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 240,000원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: 2022-09-08

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 물건은 망미역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거시설과 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 이는 오피스텔의 고정적인 수요층 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 최근 부산 수영구 망미동 일대는 재개발 사업 추진 등 지역 활성화 움직임이 있어 향후 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 업종 및 잠재력

* 본 물건은 업무시설(오피스텔)로 용도가 지정되어 있으며, 주변의 다양한 근린생활시설과 시너지를 창출할 수 있습니다.

* 소규모 면적으로 1~2인 가구의 실수요자 또는 투자자에게 적합한 상품성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 망미역을 중심으로 다양한 상업 시설과 편의 시설이 발달해 있습니다.

* 인근에 병원, 은행, 마트 등 생활 필수 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거환경

* 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 북측 인근에 F1963 복합문화공간이 위치하여 문화생활을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 본 물건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계나 추가적인 채무 관련 이슈가 발생할 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용 현황과 차이가 있을 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다. (현재까지 공부상 차이는 없는 것으로 파악됩니다.)

* 건물이 2022년 준공되어 비교적 신축이나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 부산 지하철 3호선 망미역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변의 주거 및 상업 시설 발달로 안정적인 임대 수요 확보가 가능하며, 지역 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 기대됩니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성을 감안하여 추가적인 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망미역 도보 이용 가능한 거리로 높은 직주근접성.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자 및 투자자에게 매력적인 전용면적.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 지역 개발 호재: 망미5구역 재개발 사업 등 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

본 건과 유사한 부산 수영구 망미동 일대의 오피스텔 시세를 파악한 결과, 최근 실거래가 및 호가는 전용면적 26㎡ 내외 기준으로 1억 8천만 원에서 2억 1천만 원 사이에 분포하는 것으로 파악됩니다. 특히, 망미역 역세권에 위치한 신축 오피스텔의 경우 2억 원 이상에서 거래되는 사례도 확인됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

감정가: 153,000,000원

현 시세: 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 (전용 26㎡ 기준)

인수되는 보증금이 없으므로, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 권리 관계의 안정성과 향후 개발 가능성 등을 감안하여 낙찰가율 80% ~ 90% 수준을 적용하면 예상 입찰가는 약 144,000,000원 ~ 171,000,000원 범위에서 형성될 수 있습니다.

다만, 실제 경매 현장의 경쟁률 및 물건의 정확한 가치 판단에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 전 철저한 현장 조사 및 시세 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.